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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie uber folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Erhöhte Überwachungspflicht des Architekten
- Bau- und Architektenrecht: Der mangelfreie Kunstrasenplatz
- Grundstücksrecht: Keine Prüfung der Befugnis nach gelöschtem Insolvenzvermerk!
- Steuerrecht: Einbringung eines Wirtschaftsgutes in eine Personengesellschaft zur Erzeugung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage
 
Bau- und Architektenrecht: Erhöhte Überwachungspflicht des Architekten
Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mangelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit, insbesondere in Bezug auf die Bauaufsicht verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte der Architekt die Vollarchitektur für die Sanierung eines Flachdachs übernommen. Nach Fertigstellung wurde festgestellt, dass der Holzschutz im Dachrandbereich fehlte und das Gefälle in der Dachmitte unzureichend war. Der Bauherr machte Schadensersatz wegen Überwachungsfehlern gegen den Architekten geltend. Zu Recht, entschied der Senat. Der Architekt habe es versäumt, auf die plangerechte und mangelfreie Ausführung des Bauwerks zu achten.
Kommentar
Die Verpflichtung zu erhöhter Aufmerksamkeit betrifft vor allem Abdichtungs-, Dämmungs- und Isolierungsarbeiten sowie sämtliche Bereiche der Bauphysik, insbesondere die Anforderungen an den Schall- und Brandschutz. Die Intensität der Überwachungspflicht steigt bei schwierigeren Arbeiten, Arbeiten mit großer Bedeutung und bei schwachen Handwerkern oder solchen, die für die konkreten Arbeiten ungeeignet erscheinen. Ebenso ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit verpflichtet, wenn sich im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte fur Mängel ergeben.
Autor: Dr. Sebastian Ziegler \- ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 19.05.2016, 1 U 204/14, IBRRS 2016, 1570
 
Bau- und Architektenrecht: Der mangelfreie Kunstrasenplatz
Die fehlende Zertifizierung eines Kunstrasenplatzes als „FIFA **star” stellt keinen Mangel der Bauleistung dar. Dies gilt zumindest dann, wenn es sich bei der Zertifizierung nicht um eine vereinbarte Beschaffenheit, sondern lediglich um eine Qualitäts- oder Produktbeschreibung handelt. Im vorliegenden Fall schuldete der Auftragnehmer gemäß Auftragsbestätigung die Verlegung eines Spezialkunstrasens „PROFOOT MXS 45 BiColor FIFA **star zertifiziert”. Der Senat sah darin keine Beschaffenheitsvereinbarung. Vielmehr handele es sich dabei um Produktangaben, die auch von anderen Verlegefirmen in Deutschland zur Beschreibung der Qualität des Rasens verwendet werden.
Kommentar
In Fällen wie diesen bedarf es einer Auslegung des Vertragstextes, um die Zertifizierung als Beschaffenheitsvereinbarung oder bloße Qualitäts- bzw. Produktbeschreibung einzuordnen. Da die Verlegefirma nachweisen konnte, dass sie zur Beschreibung ihrer Bauleistung nur die Angaben des Herstellers über den Kunstrasen übernommen hatte, war hier von einer Qualitätsbeschreibung auszugehen. Hinzu kam der Umstand, dass auch andere Verlegefirmen in Deutschland diese Begrifflichkeit lediglich als Qualitätseinstufung verwendet haben. Vor diesem Hintergrund war in der fehlenden Zertifizierung kein Mangel der Werkleistung zu sehen.
Autor: Andre Bethge, LL.M. \- a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dusseldorf, Urteil vom 13.08.2015, 5 U 147/13, IBRRS 2016, 2128
 
Grundstücksrecht: Keine Prüfung der Befugnis nach gelöschtem Insolvenzvermerk!
Ist ein im Grundbuch eingetragener Insolvenzvermerk nachträglich gelöscht worden, darf das Grundbuchamt von der Bewilligungsbefugnis des Eingetragenen ausgehen. Es muss dessen Befugnis nicht (erneut) prüfen. Eine solche Prüfung ist nur ausnahmsweise erforderlich, wenn das Grundbuchamt Kenntnis von Tatsachen hat, die die Bewilligungsbefugnis entfallen lassen. Dazu zählt etwa die Eintragung eines Insolvenzvermerks im Grundbuch. Nach einer Löschung des Insolvenzvermerks auf Ersuchen des Insolvenzgerichts gibt es dagegen für das Grundbuchamt keinen Grund mehr, die Bewilligungsbefugnis des Eingetragenen anzuzweifeln.
Kommentar
Zu beachten ist allerdings, dass die wohl herrschende Rechtsprechung (so auch das Oberlandesgericht Celle, vgl. newsletter immobilienrecht vom 09. März 2016) auch nach einem gelöschten Insolvenzvermerk eine Prüfung der Befugnis für erforderlich hält. Mit seinem Beschluss stellt sich das Oberlandesgericht Frankfurt dieser Ansicht entgegen.
Autor: Frank U. Schuster \- schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.03.2016, 20 W 26/16, IBRRS 2016, 1860
 
Steuerrecht: Einbringung eines Wirtschaftsgutes in eine Personengesellschaft zur Erzeugung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage
Die Einbringung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens (zum Beispiel Grundstücke und Gebäude) in eine Personengesellschaft kommt häufig vor. Ziel kann dabei sein, eine Grundstücksgesellschaft zu begründen und eine neue AfA-Bemessungsgrundlage zu erzeugen.Dazu wählt man häufig den Weg der entgeltlichen Einbringung der Grundstücke gegen Gewährung neuer Gesellschaftsrechte. Die Grundstücke und Gebäude sind in der Personengesellschaft mit dem Verkehrswert zu aktivieren und können abgeschrieben werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude im Privatvermögen, beispielsweise im Rahmen einer Nutzung zur Vermietung, bereits einmal abgeschrieben worden war.
Für den einbringenden Gesellschafter ist die Aufdeckung der stillen Reserven unschädlich, wenn er das Grundstück bereits länger als zehn Jahre im Privatvermögen gehalten hat.Bisher war die Finanzverwaltung davon ausgegangen, dass eine Buchung auf einem variablen Kapitalkonto (bspw. dem Kapitalkonto II) des eindringenden Gesellschafters ausreicht. Jüngst hat nun aber der Bundesfinanzhof entschieden, dass es nur dann zur Aufdeckung von stillen Reserven kommt, wenn ein Kapitalkonto angesprochen wird, nachdem sich die maßgebenden Gesellschaftsrechte richten (in der Regel das Kapitalkonto I).
Das Bundesfinanzministerium hat entschieden, dass die geänderte Rechtsprechung auf alle offenen Einbringungsfälle angewendet werden soll. Einbringungsvorgänge bis zum 31.12.2016 können auf Antrag noch nach der alten Verwaltungsauffassung behandelt werden.
Autor: Johann Wedemeier \- wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 20.7.2015, IV R 15/14, DStR 2016, 217 und vom 04.02.2016, IV R 46/12, DStR 2016, 662; BMF vom 26.07.2016, IV C 6, DStR 2016, 1749
 

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