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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Klausel muss eindeutig sein!
- Bau- und Architektenrecht: Keine Abnahme bei unwirksamer Abnahmeklausel!
- Aktuell: Sachkundenachweis für Makler und Verwalter

 

Gewerbliches Mietrecht: Klausel muss eindeutig sein!
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhohungen gegenuber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.” ist mehrdeutig und zu Lasten des Verwenders auszulegen. Vorliegend war die Klausel Bestandteil eines Mietvertrages über ein noch zu errichtendes Geschäftsgebaude. Bei dem ersten Grundsteuerbescheid ging die Behörde noch von einem unbebauten Grundstück aus. Im darauffolgenden Jahr wies der Bescheid einen deutlich höheren Betrag für das nunmehr bebaute Geschäftsgrundstück aus. Der Mieter verweigerte die anteilige Zahlung des erhöhten Betrages und wurde darin vom Senat bestärkt: Die Klausel könne unterschiedlich ausgelegt werden und den Nachteil der Mehrdeutigkeit müsse nach den gesetzlichen Regelungen zum AGB-Recht der Verwender, somit hier der Vermieter, tragen. Der Klausel könne in diesem Fall nicht eindeutig entnommen werden, ob die Differenzbeträge, die sich bei einer Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit ergeben, auf die Mieter umgelegt werden können.
Kommentar
Gerade bei der Auslegung allgemeiner Geschäftsbedingungen ist Vorsicht geboten. Um den gewünschten Anspruch ausreichend zu schützen, empfiehlt es sich daher, Klauseln vor Vertragsschluss ausreichend zu prüfen oder -wenn möglich- Individualvereinbarungen zu schließen, bei denen keine AGB-rechtliche Kontrolle erfolgt.
 
Autor: Antonia Koch \- koch@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17.02.2016, XII ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Abnahme bei unwirksamer Abnahmeklausel!
Eine vom Bauträger verwendete Abnahmeklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn sie den Bauträger berechtigt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm ausgewählten Erstverwalter zu erklären. Nach Auffassung des BGH wird ein Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt. Denn es besteht die Gefahr, dass der Erstverwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern im Interesse des Bauträgers aufgrund möglicher wirtschaftlicher sowie rechtlicher Verbundenheit verfährt. Durch die Abnahme des Erstverwalters wird der Käufer in seinen Mangelrechten beschnitten. Eine wirksame Abnahme findet in derartigen Fällen nicht statt. Der Bauträger kann sich zudem auch nicht auf die Unwirksamkeit seiner Klausel berufen und daraus Vorteile ziehen, also sich insbesondere möglicher Mängelansprüche entziehen.
Hinweis
Wichtigste Konsequenz aus einer unwirksamen Abnahmeklausel ist, dass die Gewährleistungsfristen grundsätzlich nicht zu laufen beginnen! Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber weiter zur Erfüllung verpflichtet. Gegenüber seinen Subunternehmern laufen mit hoher Wahrscheinlichkeit aber schon die Gewährleistungsfristen. Es besteht die große Gefahr, dass der Bauträger auf den Kosten etwaiger Mängelbeseitigungen „sitzenbleibt”.
 
Autor: Sergia Antipa, M.M. \- antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Aktuell: Sachkundenachweis für Makler und Verwalter
Das Bundeskabinett hat am 31. August 2016 einen Gesetzesentwurf beschlossen, der zukünftig einen Sachkundenachweis für Makler und gewerbliche WEG-Verwalter vorsieht. Die Vorschrift des § 34c GewO, die eine Erlaubnispflicht für Makler, Bauträger und Baubetreuer vorsieht, soll insoweit geändert werden, als neben die bisherigen Voraussetzungen „Zuverlässigkeit” und „geordnete Vermögensverhältnisse” der Sachkundenachweis tritt. Zudem wird für Makler und gewerbliche WEG-Verwalter der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtend. Mit der Einführung von Sachkundenachweis und Berufshaftpflichtversicherung wird vor allem das Ziel verfolgt, den Verbraucherschutz zu stärken. Der Sachkundenachweis dient der qualitativen Verbesserung der angebotenen Dienstleistungen. Welche Inhalte der Sachkundenachweis haben wird und wie dieser erfolgen soll, steht noch nicht fest. Die Berufshaftpflichtversicherung soll dagegen vor allem Wohnungseigentümer vor finanziellen Schaden schützen, die bei der fehlerhaften Berufsausübung entstehen können.
Kommentar
Nach erfolgtem Beschluss durch das Bundeskabinett wird der Gesetzesentwurf am 14. Oktober 2016 dem Bundesrat zur Entscheidung vorgelegt, der diesem zustimmen muss. Nach Zustimmung wird das Gesetz von dem zuständigen Minister, der Bundeskanzlerin und dem Bundespräsidenten unterschrieben und anschließend veröffentlicht. Mit Ablauf von neun Monaten nach Veröffentlichung tritt das Gesetz in Kraft. Erst mit Inkrafttreten müssen die neuen Anforderungen erfüllt werden. Wann dies der Fall sein wird, bleibt abzuwarten, realistisch dürfte aber die zweite Jahreshälfte 2017 sein.
Autor: Iris Knackstedt \- knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: Gesetzentwurf – www.bmwi.de/BMWi/Redaktion/PDF/G/gesetzentwurf-zur-einfuehrung-einer-berufszulassungsregelung-fuer-immobilienmakler-und-wohnungseigentumsverwalter,property=pdf,bereich=bmwi2012,sprache=de,rwb=t
 

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