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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/15 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
- Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
- Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
- Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Maklervertrag als Fernabsatzgeschäft
Mit zwei Urteilen hat der BGH höchstrichterlich bestätigt, dass es sich bei Maklerverträgen, die via E-Mail oder Telefon geschlossen wurden, um widerrufliche Fernabsatzgeschäfte handelt. Vorliegend hatte der Senat in zwei ähnlich gelagerten Verfahren über den Provisionsanspruch des Maklers zu entscheiden. In beiden Verfahren waren die Maklerverträge über das Internet zustande gekommen, wobei beide Makler es versäumt hatten, die Kunden über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Die Käufer machten von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Mit Erfolg, so der Senat: Bei den vorliegenden Maklerverträgen handele es sich um Fernabsatzverträge im Sinne des Gesetzes. Da die Makler auch keine Belehrung hinsichtlich des Wertersatzes für die von ihnen erbrachten Leistungen vorgenommen hatten, stünde ihnen weder Provision noch Wertersatz zu.
Kommentar
Die 14-tägige Widerrufsfrist stellt Makler auf dem umkämpften Immobilienmarkt vor Herausforderungen. Kommt es zu einem Widerruf des Vertrages, sollte der Makler für bereits erbrachte Leistungen gleichwohl Wertersatz fordern dürfen, indem er den potentiellen Kunden vorab entsprechend belehrt. Für Altverträge, die vor dem 13.04.2014 geschlossen wurden, gilt mittlerweile eine Einschränkung: Fehlt es bei solchen Verträgen an einer Belehrung, ist das Widerrufsrecht mit Ablauf des 27.06.2015 bereits erloschen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Höhere Nutzungsentschädigung als Miete?
Werden dem Vermieter die vermieteten Gewerberäume nach Ende des Mietverhältnisses vorenthalten, steht ihm eine Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe bemisst sich nach der bisherigen Miete oder der Miete, die für vergleichbare Mietobjekte ortsüblich ist. Der Vermieter kann nur dann eine höhere über die bisherige Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung verlangen, wenn sich dies aus dem Vergleich mit der erzielbaren Marktmiete für in der Gemeinde vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergibt. Nicht entscheidend ist die ortsübliche Miete. Vorliegend zahlte der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses weiterhin die vertraglich vereinbarte Miete. Das Oberlandesgericht Celle wies den Antrag des Vermieters auf höhere Zahlungen, basierend auf der durch einen Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Miete, zurück. Da keine passenden Vergleichsobjekte für die als Bowlingcenter genutzten Räume in der Gemeinde existierten, hätte die Nutzungsentschädigung danach bemessen werden müssen, welche Miete für dieses konkrete Objekt auf dem Markt hätte erzielt werden können. Dies sei hier nicht erfolgt.
Kommentar
Sinn und Zweck der Vorschrift ist, den Vermieter nicht dadurch schlechter zu stellen, dass er mit dem Mieter eine geringe Miete vereinbart hat. Er soll Nutzungsentschädigung in der Höhe verlangen können, die er als Miete für das Mietobjekt hätte erzielen können. Wäre das Mietobjekt aber gar nicht vermietbar gewesen, hätte er gar keine anderweitige höhere Miete erzielen können, weshalb der Vermieter darauf beschränkt ist, Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete zu verlangen.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016, 2 U 128/15, IMR 2016, 197
 
 
Bau- und Architektenrecht: Verbauter Skyline-Blick – Bauträger zur Wohnungsrücknahme verpflichtet
Eine sichtbehindernde Bebauung, durch die der Ausblick als vereinbarte Beschaffenheit entfällt, stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Im vorliegenden Fall kaufte der Erwerber eine Eigentumswohnung, die der Bauträger in seinem Prospekt mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline bewarb. Später errichtete der Bauträger auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaute damit dem Erwerber der Eigentumswohnung den Blick auf die Skyline erheblich. Der Erwerber ist daher zum Rücktritt berechtigt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt.
Kommentar
Grundsätzlich muss die Kaufsache bereits bei Übergabe mangelhaft sein, damit der Erwerber Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Im vorliegenden Fall hatte die Wohnung zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs zwar den vereinbarten Skyline-Blick, da dieser erst nachträglich verbaut wurde. Hier gelten aber, wie in jedem Schuldverhältnis, allgemeine Rücksichtnahmepflichten, deren Verletzung auch nach Durchführung des Vertrages Ansprüche begründen können. Wenn durch eine solche nachvertragliche Pflichtverletzung ein Mangel erst entsteht, kann der Erwerber daher auch nach Gefahrübergang mangelbedingte Rechte durchsetzen.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, 3 U 4/14, IBRRS 2015, 3246
 
 
Wohnraummietrecht: Umfangreiche Modernisierung – Wohnungsentzug nur im Ausnahmefall!
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters muss der Mieter nicht dulden, wenn ihm aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten monatelang seine Wohnung entzogen werden soll. Der Vermieter plante Modernisierungsarbeiten, die über 12 Monate andauern sollten. Im Rahmen des Ankündigungsschreibens an den Mieter teilte er diesem mit, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich sei, er aber gern bei der Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt. Dies muss der Mieter nicht dulden, so das LG Berlin. Der vollständige Entzug der Wohnung sei nur im Ausnahmefall erlaubt.
Kommentar
Offen gelassen hat das Gericht, ob ein Ausnahmefall vorgelegen hätte, wenn der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung gestellt hätte. Auch wann dies hätte geschehen müssen und welche Anforderungen an die Ersatzunterkunft zu stellen sind, ist nach wie vor nicht geklärt.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016, 65 S 301/15, BeckRS 2016, 07599
 

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