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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
- Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
- Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel

 

Bau- und Architektenrecht: Kein Hinweis auf Leitungen – Tiefbauer muss keine zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen vornehmen
Enthält die Bestandsauskunft keinen Hinweis auf zusätzliche Leitungen, darf der Tiefbauer darauf vertrauen, dass diese tatsächlich nicht existieren. Besteht die Möglichkeit, dass die Bestandsauskunft unvollständig ist, muss der Betreiber ausdrücklich darauf hinweisen. Unterlässt er dies, trifft den Bauunternehmer keine Pflicht zu weitergehenden Sicherheitsvorkehrungen. Vorliegend nahm ein Wasserverband als Betreiber den Bauunternehmer auf Schadensersatz in Anspruch, nachdem dieser eine Leitung beschädigt hatte. Das Landgericht wies die Klage ab: Die vom Wasserverband überreichten Dokumente vermittelten den Eindruck der Vollständigkeit und boten keinen Anlass für zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen. Hätte der Wasserverband eine örtliche Einweisung für erforderlich gehalten, hätte er dies unmissverständlich verdeutlichen müssen.
Kommentar
Tiefbauunternehmen haben zusätzliche Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, sofern sich anhand der Dokumente Unklarheiten ergeben. Können diese nicht durch eine Erkundung beim Versorgungsunternehmen ausgeräumt werden, sind Probebohrungen bzw. Handschachtungen erforderlich. Im Falle von Bestandsauskünften ist dies jedoch nur der Fall, wenn ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt, dass die Bestandsauskunft möglicherweise unvollständig ist.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 22.01.2016, 12 O 28/15, IBRRS 2016, 0304

 

Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Eigengeschäft!
Schließt ein Architekt einen Vertrag, so kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass er kein Eigengeschäft, sondern ein Fremdgeschäft im Namen des Bauherrn tätigt. Fehlt es an einer ausdrücklichen Erklärung des Architekten, kann anhand objektiver Umstände bestimmt werden, ob sein Verhalten für einen objektiven Dritten anstelle der anderen Vertragpartei dahingehend gewertet werden kann, dass der Architekt für den Bauherren handelt. Liegen diese Umstände vor, spricht man von einem unternehmensbezogenen Geschäft. Zu diesen Umständen zählt der Geschäftsbereich, dem das Verhalten angehört oder die berufliche Stellung der Beteiligten. Allerdings begründen diese Umstände nicht immer ein Fremdgeschäft.
Der Senat des OLG Köln widersprach der Ansicht eines Architekten, dass dieser einen Werkvertrag über den Einbau von Fenstern nicht selbst, sondern für seine Ehefrau geschlossen habe. Allein die Umstände, dass dieser den Beruf des Architekten ausübe, das betreffende Objekt seiner Frau gehöre und er mit dem Fensterbauer bereits andere Projekte durchführte, waren in diesem Zusammenhang nach Ansicht des Senats für die Annahme eines Fremdgeschäfts nicht ausreichend.
Hinweis
Im Zweifel gilt: Eigengeschäft! Sollte sich mangels Ausdrücklichkeit oder Auslegung der Umstände ergeben, dass kein Fremdgeschäft vorliegt, wird man ungewollt selbst Vertragspartei. Dies gilt es in jedem Fall zu vermeiden, indem man dem Vertragspartner unmissverständlich klar macht, für einen anderen tätig zu sein.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 24.07.2015, 19 U 129/14, IBRRS 2016, 1608
 
 
Grundstücksrecht: Grundbucheinsicht wegen Grundstückskauf – nur bei Vertragsverhandlungen!
Wer Einsicht in das Grundbuch nehmen möchte, muss hierfür ein berechtigtes Interesses, also sachliche Gründe vorweisen. Das Oberlandesgericht Naumburg hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses verneint, wenn die Grundbucheinsicht lediglich dazu dient, den Namen eines Grundstückseigentümers zu erfahren, um mit diesem wegen eines eventuellen Grundstückskaufs in Verbindung zu treten. Für die Bejahung eines berechtigten Interesses ist vielmehr erforderlich, dass sich der Antragsteller bereits in Vertragsverhandlungen mit dem potentiellen Verkäufer befindet.
Kommentar
Das Grundbuch ist nicht ohne weiteres für jedermann einsehbar. Um zu verhindern, dass eine Einsicht aus reiner Neugier erfolgt oder mit der Einsicht unbefugte Zwecke verfolgt werden, müssen stets sachliche Gründe vorgebracht werden – diese können auch rein wirtschaftlicher Natur sein. Das hier vom Gericht festgestellte Erfordernis bereits aufgenommener Vertragsverhandlungen gilt jedoch nicht nur für potentielle Erwerber, sondern ebenso für Miet- oder Pachtinteressenten.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Naumburg, Beschluss vom 14.09.2015, 12 Wx 41/15, IBRRS 2016, 1030
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Parkettklausel infiziert Renovierungsklausel
Ist im Mietvertrag neben einer an sich wirksamen Schönheitsreparaturklausel vereinbart, dass der Mieter das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren vornehmen muss, so ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Eine solche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach starren Fristen (hier Turnus von 10 Jahren), ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf, benachteiligt den Mieter unangemessen. Folge ist, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen muss, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt.
Kommentar
Das Urteil entspricht der Rechtsprechung des BGH. Bei Unwirksamkeit eines Einzelaspekts der Renovierungsverpflichtung greift die Gesamtunwirksamkeit auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, I-24 U 63/15, BeckRS 2016, 09629
 

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© Peter Hegerich