magnify
Home Immobilienrecht §§ Newsletter Immobilienrecht 2016/12 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/12 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
- Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
- Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
- Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
 
 
Bau- und Architektenrecht: Die Kündigung aus wichtigem Grund
Liegen ganz erhebliche Mängel an der Werkleistung des Auftragnehmers vor, kann der Auftraggeber berechtigt sein, den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck durch schuldhaftes Verhalten des Auftragnehmers derart gefährdet wird, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Vertragsverhältnis nicht mehr zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall kam der Auftragnehmer der mehrfachen Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nach und verweigerte jegliche Nacherfüllung. Er war der Ansicht, dass seine Werkleistung abnahmefähig gewesen sei und forderte Zahlung des Werklohns. Der Senat sah darin jedoch ein vertragsgefährdendes Verhalten des Auftragnehmers, wodurch das Vertrauensverhältnis des Auftraggebers nachhaltig gestört worden sei. Die erklärte Kündigung aus wichtigem Grund war daher wirksam.
Praxistipp
Wie bei jeder anderen Kündigung auch, handelt es sich bei der Kündigung aus wichtigem Grund um eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie setzt weder eine bestimmte Form noch eine Begründung voraus und kann allein durch schlüssiges Verhalten ausgesprochen werden. Die Verwendung des Begriffs „Kündigung“ ist nicht erforderlich, sofern unmissverständlich zum Ausdruck kommt, dass der Vertrag beendet werden soll. Zudem bedarf es bei der Kündigung aus wichtigem Grund in der Regel weder einer Fristsetzung noch einer Kündigungsandrohung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 01.10.2015, 5 U 146/10, IBRRS 2016, 1513

 

Gewerbliches Mietrecht: Leihe oder Schenkung von Geschäftsräumen
Werden Räume dem Nutzer unentgeltlich überlassen, liegt der Nutzung in der Regel ein Leihvertrag und keine Schenkung zugrunde. Von einer Schenkung kann nur ausnahmsweise ausgegangen werden, wenn die Räumlichkeiten in das Vermögen des Dritten übergehen sollen. Behält sich der Überlassende dagegen das Eigentum an den Räumlichkeiten vor, liegt ein Leihvertrag vor. Ein solcher ist – anders als ein Schenkungsvertrag – nicht formbedürftig. Dies gilt selbst bei Verträgen mit überlangen Laufzeiten oder solchen, die ein Recht zur Eigenbedarfskündigung ausschließen. Auch wenn abzusehen ist, dass die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Eigentümers hinausgehen kann – wie z.B. bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit –  steht dies dem Abschluss eines formlosen Leihvertrages nicht entgegen.
Praxistipp
Die Einordnung des jeweiligen Vertragstypen kann von immenser Bedeutung sein. So resultieren aus einem – auf den ersten Blick –  gleichen Sachverhalt mitunter stark abweichende Rechtsfolgen. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten die Parteien bereits im Vorfeld ausreichend verdeutlichen, welches Ziel sie mit der Gebrauchsüberlassung verfolgen. Auch wenn für den Leihvertrag kein Schriftformerfordernis gegeben ist, bietet es sich aufgrund der späteren Beweisbarkeit an, diesen schriftlich zu fixieren.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 27.01.2016, XII ZR 33/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Rechtzeitige Annahme eines Mietvertragsangebotes
Das Angebot zum Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages kann unter normalen Umständen zumindest mit einer Frist von zwei bis drei Wochen angenommen werden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die gesetzliche Annahmefrist bei Mietverträgen – selbst solchen über Gewerberaum mit hohen Mieten und Unternehmen mit komplexer Struktur als Annehmenden – in der Regel zwei bis drei Wochen nicht übersteigt. Diese zeitliche Obergrenze wird auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem Regelfall eines gewerblichen Mietvertrags gerecht.
Praxistipp
Um beiden Mietvertragsparteien Klarheit zu verschaffen, bis zu welchem Zeitpunkt das Mietvertragsangebot angenommen werden kann, ist es hilfreich, im Vertragstext selbst eine feste Annahmefrist von beispielsweise 4 Wochen zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.02.2016, XII ZR 5/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Steuerrecht: Doppelte Grunderwerbssteuer trotz Aufhebung und Neuabschluss des Kaufvertrages
Verbleiben einem Erwerber Rechtspositionen aus einem Kaufvertrag, der rückgängig gemacht wurde, und ist der Verkäufer demzufolge nicht aus seinen Bindungen entlassen, kann die Grunderwerbssteuer doppelt anfallen. Dies gilt z. B. dann, wenn der Kaufvertrag über ein Grundstück aufgehoben und das Grundstück weiterveräußert wird und dabei der Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst oder in aufeinanderfolgenden Urkunden (am selben Tag) geschlossen werden. Nach Abschluss eines Grundstückskaufvertrages entschloss sich der Käufer, das Grundstück nicht persönlich, sondern durch die von ihm beherrschte GmbH zu erwerben. Die Parteien hoben den Kaufvertrag auf und schlossen am selben Tag einen neuen Vertrag, in dem die GmbH als Käuferin benannt wurde. Das Finanzgericht bestätigte, dass die grundsätzlich zu erwartende Aufhebung des ersten Bescheides über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer in diesem Fall nicht in Betracht komme. Der Käufer habe auch nach Aufhebung des Kaufvertrages eine Verwertungsmöglichkeit inne gehabt und diese genutzt. Zudem stehe der unmittelbare zeitliche Zusammenhang einer Aufhebung des ersten Steuerbescheides entgegen.
Praxistipp
Möchte ein Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages das Grundstück durch eine andere Gesellschaft erwerben lassen, sollte zwischen Aufhebung des ersten und Abschluss des zweiten Kaufvertrages kein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang bestehen. Es ist der Anschein zu vermeiden, dass es sich in Wirklichkeit nicht um eine Aufhebung des Kaufvertrages, sondern lediglich um die Benennung eines anderen Käufers auf Weisung des Erstkäufers handelt.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Bremen, Urteil vom 24.03.2015, 2 K 89/14, DStRE 8/16 S. 490
 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich