magnify
Home Immobilienrecht §§ Newsletter Immobilienrecht 2016/11 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
- Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
- Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
- Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährung auch bei Ansprüchen Dritter
Ein Gewerberaummietvertrag entfaltet auch für Sachen Dritter eine Schutzwirkung, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs in den Mieträumen befinden. Liegt zwischen Mieter und dem Dritten eine enge wirtschaftliche und persönliche Verflechtung vor, gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auch für den Dritten. Vorliegend hatte eine GmbH Gewerberäume angemietet. Nach Beendigung des Mietvertrages kam es zu einer Beschädigung der den Geschäftsführern gehörenden Kunstinstallation. Diese forderten den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz auf. Der Senat versagte den Anspruch: Zwar liege durch die Beschädigung der Kunstinstallation eine vertragliche Pflichtverletzung vor, jedoch sei ein Anspruch verjährt. Die halbjährige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gelte auch im Verhältnis zu den Geschäftsführern und nicht nur gegenüber der GmbH als Mieterin. Diese waren in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen, sodass sie sich auch entsprechende Einwände entgegenhalten lassen müssen.
Kommentar
Die Vorschrift des § 548 BGB dient dem Zweck, eine rasche und abschließende Auseinandersetzung der Ansprüche nach Beendigung eines Mietvertrages herbeizuführen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn konkurrierende Ansprüche weiter durchsetzbar wären.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016, 2 U 182/14, IBRRS 2016, 0768
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Kein Wohnraummietrecht bei gewerblichen Absichten
Auch bei einem Mietvertrag, der die Überschrift „Wohnraummietvertrag“ trägt, können die Vorschriften zur Gewerberaummiete anzuwenden sein. Die Bezeichnung ist ebenso wenig entscheidend wie ein etwaig entgegenstehender Wille einer Vertragspartei. Maßgeblich ist nach der Entscheidung des LG Berlin allein der Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen von Vermieter und Mieter darüber, wie die Räume genutzt werden sollen. Im vorliegenden Fall war der Vermieter bei seiner Kündigung des Mietvertrages von einem Gewerberaummietverhältnis ausgegangen. Dies war richtig, so das Gericht, da die vermietete Wohnung von dem Mieter nicht selbst genutzt, sondern an psychisch kranke Menschen zwischenvermietet bzw. gemeinnützig überlassen wurde und dies einen gewerblichen Vertragszweck darstellt.
Kommentar
Obwohl es sich in dem hier entschiedenen Fall um einen Gewerberaummietvertrag handelte, war die Kündigung des Vermieters im Ergebnis allerdings unwirksam. Grundsätzlich kann ein unbefristetes Gewerberaummietverhältnis zwar ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden. Die Parteien können jedoch abweichend hiervon vereinbaren, dass der gesamte Vertrag unter dem Schutz des sozialen Mietrechts steht und damit das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ohne berechtigtes Interesse ausgeschlossen sein soll. Diese Vereinbarung kann stillschweigend oder ausdrücklich zustande kommen und – anders als in dem oben geschilderten Zusammenhang – ist hierbei der Wille der Vertragsparteien maßgeblich.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 15.10.2015, 67 S 187/15 – www.ibr-online.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum
Der Bauträger hat ein nachvollziehbares Interesse, Wohnungen und Gemeinschaftseigentum zeitnah nach Fertigstellung von den Erwerbern abnehmen zu lassen. Denn dann beginnt grundsätzlich der Lauf der 5-jährigen Gewährleistung. Die Crux beim Gemeinschaftseigentum für den Bauträger ist, dass eine Vielzahl von Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abnehmen muss. Klauseln in Bauträgerverträgen, die diesen vermeintlichen Aufwand vermeiden wollen, sind in der Praxis in bunter Artenvielfalt anzutreffen. Sie sind leider weitestgehend unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat die Kette der ablehnenden Entscheidungen nun jüngst verlängert: Eine Klausel, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung an eine zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden sein soll, ist unwirksam. Im konkreten Fall wurde das Gemeinschaftseigentum im Dezember 2004 von mehreren Erwerbern abgenommen. Ende des Jahres 2006 erwarb ein anderer Erwerber („Nachzügler“) die noch freistehende Penthouse-Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Nun kam der Nachzügler ins Spiel. Dessen Abnahme war nicht erfolgt. Die Abnahme konnte auch nicht darin gesehen werden, dass er die Wohnung seit Jahren in Benutzung hatte, weil der Vertrag eine förmliche Abnahme vorsah. Der Bauträger unterlag damit beim BGH.
Kommentar
Bei der Gestaltung des Bauträgervertrages ist dringend darauf zu achten, dass einerseits die individuellen Besonderheiten des Projekts in technischer Hinsicht berücksichtigt werden und andererseits die sich in diesem Bereich ständig fortentwickelnde Rechtsprechung. Bauträger, die eine unwirksame Abnahmeklausel vereinbaren, haben erhebliche (vermeidbare!) Nachteile.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/1 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mängelkosten nach vorbehaltloser Abnahme
Nimmt der Auftraggeber ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels ab, ohne sich die Gewährleistungsrechte vorzubehalten, steht ihm nur noch der Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen der Mängelbeseitigungskosten ist ausgeschlossen, weil sich der Auftraggeber widersprüchlich verhält, wenn er das Werk trotz des bekannten Mangels vorbehaltlos abnimmt, später jedoch die Kosten für die Beseitigung des Mangels ersetzt verlangt.
Kommentar
Der Schadensersatzanspruch umfasst zwar auch Mängelschäden. Fraglich ist jedoch, wie die Voraussetzungen für diesen Anspruch geschaffen werden sollen, wenn eine Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich ist, die der Auftragnehmer nach der vorbehaltlosen Abnahme gerade nicht mehr schuldet und sogar verweigern darf. Auch eine Differenzierung zwischen verschuldensabhängigen und verschuldensunabhängigen Ansprüchen, die überwiegend als Argument für einen Anspruch des Auftraggebers auf Mängelbeseitigungskosten trotz vorbehaltloser Abnahme herangezogen wird, kann über die Voraussetzung der Fristsetzung zur Nacherfüllung nicht hinweghelfen. Ohnehin ist ein Verschulden des Auftragnehmers, der jeden Verstoß gegen die Regeln der Technik zu vertreten hat, meist zu bejahen.
Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015, 1 U 125/14, IBRRS 2016, 0178
 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich