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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/09 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
- Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
- Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
- Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
 
Bau- und Architektenrecht: Kellerabdichtung muss vor Feuchtigkeit schützen!
Ist nach dem Werkvertrag eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, so kann der Auftraggeber Schadensersatz vom Auftragnehmer verlangen, wenn dennoch Feuchtigkeit in den Keller eindringt, das Werk also mangelhaft ist. An der Mangelhaftigkeit des Werkes ändert es nichts, wenn der geschuldete Erfolg mit der vereinbarten Ausführungsart oder dem vereinbarten Material nicht erreichbar ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Auftraggeberin Schadensersatz für die nicht funktionierende Kellerabdichtung zu, obwohl der Auftragnehmer die Leistungen wie vereinbart ausgeführt hatte. Maßgeblich war, dass der vereinbarte Zweck – die funktionierende Abdichtung – nicht erreicht wurde.
Kommentar
Das Urteil des Oberlandesgerichts zeigt, dass es für die Frage der Mangelhaftigkeit nicht (allein) auf die Ausführung der vereinbarten Leistung, sondern vielmehr auf den mit dem Erfolg verfolgten Zweck ankommt. Auch wenn der Auftragnehmer die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Leistungen ordnungsgemäß abarbeitet, ändert dies nichts an seiner Erfolgshaftung.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015, 21 U 62/14, BeckRS 2016, 02938
 
 
Grundstücksrecht: Wirksamkeit eines Kaufvertrags an bestimmten Bebauungsplan geknüpft – Kein Verstoß gegen Koppelungsverbot
Die Gemeinde kann einen Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass der für dieses Grundstück geltende Bebauungsplan inhaltlich auf eine bestimmte Weise geändert wird. Ein solcher Vertrag verstößt zumindest dann nicht gegen das Koppelungsverbot und ist nicht unwirksam, wenn dadurch der Abwägungsvorgang im Rahmen der Bauleitplanung nicht verkürzt wird. Selbst wenn die Gemeinde Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüche des Käufers treffen könnte, war von einer solchen Verkürzung in dem vorliegenden Fall – so das Gericht – nicht auszugehen. Es kann also eine aufschiebende Bedingung vereinbart werden.
Praxistipp
Gemeinden dürfen sich nicht zur Aufstellung eines bestimmten Bebauungsplans verpflichten. Dadurch würde die Planungshoheit der Gemeinden unterlaufen werden. Dahingehende Leistungspflichten dürfen auch durch die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung nicht übernommen werden und sollten ausdrücklich in dem Vertrag ausgeschlossen sein.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 02.10.2015, V ZR 307/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Grundstücksrecht: Einsichtnahme in das Grundbuch – keine Pflicht des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter, z. B. Wohnungsrechte, an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück zu ermitteln. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist von ihm nicht zu verlangen. Diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung, nach der Inbesitznahme des Grundstücks einen Erstbericht zu erstatten. Wenn sich der unmittelbare Besitzer des unter Verwaltung gestellten Grundstücks erst nach Beginn der Zwangsverwaltung auf das Bestehen dinglicher Rechte beruft, hat der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich hierüber zu unterrichten.
Kommentar
Unterlässt es der Zwangsverwalter, das Vollstreckungsgericht über das Bestehen ihm bekannter dinglicher Rechte aufzuklären, so hat er den durch die Zwangsverwaltung entstehenden Schaden zu ersetzen. Diese Verpflichtung folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, nach welchem der Zwangsverwalter dem Gericht über alle wesentlichen Umstände Mitteilung machen muss, die während der Dauer der Zwangsverwaltung auftreten und von den bisherigen Rahmendaten abweichen. Allerdings kann den Inhaber des jeweiligen dinglichen Rechtes auch ein Mitverschulden treffen, sofern dieser sich nicht gegen die vom Zwangsverwalter ausgesprochene Anordnung der unbeschränkten Zwangsverwaltung wehrt.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.10.2015, IX ZR 44/15 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Minderungsausschluss wirksam!
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach den gesetzlichen Vorgaben belassen wird. Das Oberlandesgericht Hamburg hat sich mit dieser brandaktuellen Entscheidung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes angeschlossen, im vorliegenden Fall dabei aber offengelassen, ob der Ausschluss der Minderung auch bei unbestrittenen Mängeln greift. Vorliegend lautete die Klausel „Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt“.
Praxistipp
Vermietern von Gewerbeobjekten ist angeraten, sich viel Ärger und Mühen zu sparen, indem sie darauf achten, in ihren Mietverträgen einen solchen Ausschluss der Minderung wirksam zu vereinbaren.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016, 4 U 140/15, IBRRS 2016, 0903
 

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© Peter Hegerich