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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/08 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
- Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
- Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
- Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
 
 
Grundstücksrecht: Falscher Grundbucheintrag – Berichtigung bei Unterschriftsfälschung
Liegt einer Eigentumseintragung im Grundbuch eine gefälschte notarielle Beglaubigung zugrunde, ist diese Eintragung falsch und muss berichtigt werden. In dem vom Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall hatte der Käufer über den Namen eines ahnungslosen Mannes zwei Eigentumswohnungen gekauft und auf dessen Namen im Grundbuch eintragen lassen. Dabei wurden gefälschte notarielle Unterschriftsbeglaubigungen benutzt. Das Gericht folgerte aus der Fälschung der notariellen Beglaubigungen zugleich, dass auch die beglaubigte Unterschrift des vermeintlichen Namensträgers gefälscht sein muss. Die Grundbucheintragung war somit unrichtig, weshalb das Gericht dem Betroffenen einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung zusprach.
Kommentar
Voraussetzung für eine Grundbuchberichtigung ist die Unrichtigkeit der Eintragung. Das bedeutet, dass die Rechtslage laut Grundbuch und die wirkliche Rechtslage auseinander fallen müssen. Dies muss in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Bestätigt – wie im vorliegenden Fall – ein Notar durch Eigenurkunde die Fälschung, stellt dies eine öffentliche Urkunde dar, so dass die Form gewahrt ist.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 15.12.2015, I-15 W 499/15, BeckRS 2015, 20960

 

Bau- und Architektenrecht: Wirksamer Verzicht auf das Mindesthonorar
Auf das nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gesetzlich festgelegte Mindesthonorar können Planer unter bestimmten Voraussetzungen auch verzichten. An eine nachträgliche Verzichtserklärung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen, insbesondere muss dabei der Wille zum Verzicht eindeutig zum Ausdruck kommen. Dies bejahte das Gericht bei der Erklärung des Architekten „Wir haben unsere Leistungsphasen 1 bis 7 erbracht. Für unsere Leistungen sind Sie vor Nachträgen geschützt“. In dem zu entscheidenden Fall lag das vereinbarte Pauschalhonorar unterhalb des Mindesthonorars nach der HOAI. Aufgrund des wirksamen nachträglichen Verzichts wurde dem Architekten ein weitergehendes Honorar nicht gewährt.
Kommentar
Die Mindestsätze der HOAI stellen für Planer grundsätzlich zwingendes Preisrecht dar. Das danach gewährte Mindesthonorar darf daher nicht unterschritten werden. Liegt das vereinbarte (Pauschal-)Honorar unterhalb der Mindestsätze der HOAI, so ist die Honorarvereinbarung unwirksam. Das Urteil des Senats zeigt jedoch, dass ein nachträglicher Verzicht auf ein darüber hinausgehendes Honorar – trotz Unwirksamkeit der Preisabrede – möglich ist.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 10.06.2015, 14 U 164/14, IBRRS 2015, 2375

 

Bau- und Architektenrecht: Bauunternehmer muss die Gewährleistungsrechte des Bauherrn nicht wahren
Grundsätzlich haften Architekt und Bauunternehmer gesamtschuldnerisch für die Mängel am Bauwerk, die ihrer beiderseitigen Verantwortung unterfallen. Diese gesamtschuldnerische Haftung besteht aber nicht, wenn der Architekt es unterlässt, Gewährleistungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer zu sichern – z.B. indem er den Bauherrn nicht auf eine drohende Verjährung hinweist. Denn den Bauunternehmer trifft im Gegensatz zum Architekten keine Pflicht zur Wahrung der Gewährleistungsrechte des Bauherrn.
Kommentar
Haften Architekt und Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn gesamtschuldnerisch, so bedeutet dies, dass der Bauherr von jedem Gesamtschuldner die (volle) Leistung fordern, sie insgesamt aber nur einmal bekommen kann. Im Innenverhältnis zwischen Architekt und Bauunternehmer können Ausgleichsansprüche desjenigen, der an den Bauherrn gezahlt hat, bestehen. Diese richten sich nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen. Besteht aber wie in dem Fall keine Gesamtschuld, so stehen dem an den Bauherrn Zahlenden keine Ausgleichsansprüche zu.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013, 23 U 91/12, IBRRS 2015, 2557

 

Steuerrecht: Abbruchkosten und Restbuchwerte einer wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Immobilie
Abbruchkosten stellen Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes dar und wirken sich nur im Rahmen der steuerlichen Abschreibungen als Betriebsausgaben aus. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Die Klägerin war eine grundbesitzverwaltende GmbH & Co. KG. Ein Gesellschafter hatte Grundstücke zu Buchwerten auf die Gesellschaft übertragen. Bereits bei Erwerb der Grundstücke hatte die Klägerin die Absicht, die aufstehenden Gebäude abzureißen und zwei neue Einkaufsmärkte zu errichten. Für die durch den Abbruch untergegangene Bausubstanz nahm sie Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung vor. Diese und die Abbruchkosten machte sie als sofort abziehbare Betriebsausgaben geltend. Das Finanzamt behandelte die Restbuchwerte der abgebrochenen Gebäude und die Abbruchkosten dagegen als Herstellungskosten der neuen Gebäude. Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Das Gericht sah in diesem Fall zwischen dem Abbruch des alten und der Herstellung des neuen Gebäudes einen so engen wirtschaftlichen Zusammenhang, der die Behandlung der Abbruchkosten als Herstellungskosten rechtfertige.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 23.2.2016, 10 K 2708/15 F, BeckRS 2016, 94518; Revision nicht zugelassen
 

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© Peter Hegerich