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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
- Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
- Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
 
 
Bau- und Architektenrecht: Werkvertrag wirksam trotz Schwarzarbeit!
Der einseitige Verstoß des Auftragnehmers gegen die gewerbe- und handwerksordnungsrechtlichen Pflichten aus dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) – hier: keine Gewerbeanmeldung – führt nicht zu der Unwirksamkeit des geschlossenen Werkvertrags. Nichtig ist der Vertrag nur dann, wenn gegen sozialversicherungs- und steuerrechtliche Pflichten verstoßen wird. Auch kommt die Nichtigkeit des Vertrags nach § 134 BGB dann nicht in Betracht, wenn nur eine Seite gegen das ScharzArbG verstößt und nur diese Kenntnis von dem Verstoß hat.
Kommentar
Bereits im newsletter immobilienrecht vom 24.02.2016 berichteten wir über einen Schwarzarbeiter-Fall, der die Nichtigkeit eines Architektenvertrags zum Gegenstand hatte. Der hier behandelte Fall liegt insofern anders, als dass vorliegend nur eine Partei, nämlich der Auftragnehmer, Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte. Stellt sich für den Auftraggeber erst später heraus, dass der Auftragnehmer das SchwarzArbG verletzt hat und würde man deshalb die Nichtigkeit des Vertrags annehmen, käme man zu unbilligen Ergebnissen. Die Unwirksamkeit des Vertrags hätte zur Folge, dass man dem Auftraggeber seinen Erfüllungs- als auch Gewährleistungsanspruch nehmen würde, obwohl der Auftragnehmer alleine gesetzeswidrig handelte.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.02.2016, 23 U 110/15, IBRRS 2016, 0669
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Eingeschränkter Regress des Gebäudeversicherers
Kommt es aufgrund grober Fahrlässigkeit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, ist der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter, aber auch ihm gleichgestellte Dritte begrenzt. Gleichgestellt sind dem Gewerberaummieter alle Personen, die in einem besonderen Näheverhältnis zum Mietobjekt stehen, z. B. Arbeitnehmer des Mieters. Vorliegend brannte eine gesamte Kfz-Werkstatt nieder, nachdem ein Mitarbeiter des Mieters einen vollen Benzintank mit Hilfe eines Akkubohrers geöffnet hatte und es zum Funkenschlag kam. Der Senat begrenzte den Anspruch des Gebäudeversicherers gegen den Mitarbeiter in Höhe von 40 %. Dies begründete er mit der Regelung des § 81 Abs. 2 VVG, wonach die Leistung des Versicherers bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Schadens gekürzt werden kann – je nach der Schwere des Verschuldens. Dies gelte nicht nur gegenüber dem Versicherungsnehmer, sondern auch gegenüber seinem Mieter und etwaige ihm nahestehenden Dritte.
Kommentar
Der Regressverzicht gegenüber dem Mieter dient auch dem Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer. Diesem ist daran gelegen, dass das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter weitestgehend unbelastet bleibt. Diese Privilegierung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Mieter entgegen der Intention der versicherungsrechtlichen Lösung über die Haftung ihm nahestehender Dritter belastet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015, 2 O 123/13, IBBRS 2015, 3163
 
 
Makler- und Bauträgerrecht: Wegfall des Provisionsanspruchs
Ist der vom Makler vermittelte Hauptvertrag anfechtbar, wird er aber durch die Parteien einvernehmlich aufgehoben, entfällt gleichwohl der Provisionsanspruch des Maklers. Vorliegend verschwieg der Vermieter der Neu-Mieterin den Schimmelbefall der Wohnung, sodass diese zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt war. Sie einigte sich mit dem Vermieter jedoch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages. Das Gericht entschied, dass auch in diesem Fall der Makler die bereits gezahlte Provision rückerstatten müsse: Für die Rückzahlungspflicht komme es nicht darauf an, dass der Mietvertrag nachträglich aufgehoben wurde und nicht durch eine Anfechtung rückwirkend gegenstandslos wurde. Ein Provisionsanspruch entfalle grundsätzlich auch dann, wenn ein Vertrag nachträglich aufgrund eines Umstands wegfällt, der den Auftraggeber zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt hätte.
Kommentar
Grundsätzlich wirken sich spätere Einflüsse, die das Schicksal des Hauptvertrages betreffen, nicht auf die Maklerprovision aus. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn wegen desselben Umstands ein Anfechtungsrecht besteht. Der Provisionsanspruch kann nicht von der zufälligen Entscheidung abhängen, ob der Vertrag angefochten oder mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einvernehmlich aufgehoben wird.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 23.03.2015, 237 C 285/14, IBRRS 2015, 3252
 
 
Wohnungseigentumsrecht: „Werdender“ Eigentümer bleibt Mitglied des Verbands
Der sogenannte „werdende“ Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Wohnung veräußert und den Übereignungsanspruch an den Erwerber abtritt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist er weiterhin verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft zu tragen. Das Institut der „werdenden Gemeinschaft“ ist im Rahmen des Eigentumserwerbs vom Bauträger anerkannt. Es soll den Interessen der Erwerber dienen, indem es ihnen ermöglicht, schon vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv an der Meinungsbildung mitzuwirken. So gehen im Zuge dessen frühzeitig Rechte und Pflichten auf den „werdenden Eigentümer“ über. Kommt es zum Verkauf einer Wohnung sowie zur Abtretung des Übereignungsanspruchs, würde ein Übergang der Mitgliedschaft auf den neuen Eigentümer zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen: So ist es für die Gemeinschaft nur schwer feststellbar, ob Käufer oder Verkäufer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehaben.
Praxistipp
Auch wenn es im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht zu einem Übergang der Rechte und Pflichten kommt, können Käufer und Verkäufer diesen Übergang zumindest im Innenverhältnis vertraglich regeln. Um der Gemeinschaft einen Hausgeldanspruch gegen den neuen Erwerber zu verschaffen, ist allerdings ein echter Vertrag zugunsten Dritter notwendig.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR 275/14 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich