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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
- Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
- Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
 
 
Grundstücksrecht: Keine Einstellung der Zwangsversteigerung bei Bestreiten der Befriedigung
Wenn der Gläubiger die Befriedigung oder Stundung der titulierten Forderung bestreitet, ist die Vollstreckung fortzusetzen – trotz der Vorlage urkundlicher Nachweise durch den Schuldner. Das Vollstreckungsgericht hat nicht zu prüfen, ob die Forderung aufgrund der von dem Schuldner behaupteten Erfüllung tatsächlich erloschen ist. Vorliegend war der Schuldner der Ansicht, der Anspruch des Gläubigers wäre durch die Zahlung des streitgegenständlichen Betrages erloschen.
Kommentar
Die Einstellung der Zwangsvollstreckung wegen der Vorlage urkundlicher Nachweise, welche eine Befriedigung des Gläubigers darlegen, verfolgt den Zweck, eine Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu vermeiden. Die Einstellung kann aber nicht erfolgen, wenn der Gläubiger die Befriedigung bestreitet. In diesem Fall ist eine gerichtliche Klärung des Einwands erforderlich. Dem Schuldner verbleibt dann die Möglichkeit, materielle Einwendungen, wie den Erfüllungseinwand, im Rahmen der hierfür vorgesehenen Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 15.10.2015, V ZB 62/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung per E-Mail trotz vereinbarter Schriftform wirksam!
Die Kündigung eines Werkvertrags per E-Mail ist wirksam, auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. In dem vom Oberlandesgericht Frankfurt entschiedenen Fall hatte der Auftragnehmer sein formales Kündigungsschreiben mit Briefkopf und Unterschrift als pdf-Datei per E-Mail an den Auftraggeber übermittelt.
Kommentar
Vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer, dass ein bestimmtes Rechtsgeschäft, wie die Kündigung, einer bestimmten Form, hier der Schriftform, entsprechen muss, handelt es sich um einen Fall der sog. gewillkürten Schriftform. Dadurch ist der Vertrag nicht mehr formfrei kündbar. Die Vertragsparteien können ferner die an die zur Wahrung der gewillkürten Form zu stellenden Anforderungen frei bestimmen und konkretisieren. Wird jedoch keine weitere Konkretisierung der (Schrift-)Form vorgenommen, gilt im Zweifel die Auslegungsregel des § 127 Abs. 2 BGB. Danach genügt es, das einseitige Rechtsgeschäfte durch telekommunikative Übermittlung, wie Telefax oder auch E-Mail, vorzunehmen. Der Erklärungsempfänger kann sich dann nicht auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts berufen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.03.2015, 4 U 265/14, IBRRS 2016, 0558

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietzahlung ab Zeitpunkt der Fertigstellungsmeldung
Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel dar (insbesondere nicht unter der Überschrift „Miete“) und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, so das Landgericht München. Das vereinbarte Schriftformerfordernis wird durch eine E-Mail eingehalten, da zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail genügt.
Kommentar
Überraschend ist eine Klausel dann, wenn der Vertragspartner nach Lage der Umstände vernünftigerweise auf die Regelung nicht gefasst zu sein brauchte (sog. Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt). Dass die Klausel unüblich ist, reicht nicht aus. Eine generell nicht überraschende Klausel kann zu einer solchen werden, wenn sie im Vertragstext falsch eingeordnet und dadurch „versteckt“ wird. Dies war hier nicht der Fall.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: LG München I, Urteil vom 20.08.2015, 22 O 17570/14, BeckRS 2016, 00054

 

Wohnungseigentumsrecht: Haftung des Verwalters
Erleidet der Eigentümer einer Wohnung aufgrund mangelhafter Kontrollmaßnahmen des Verwalters Schäden an seinem Sondereigentum, ist der Verwalter diesem gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend meldete der klagende Eigentümer das Vorliegen einer Wasserblase im Dachgeschossflur des Gebäudes. Der Verwalter beauftragte daraufhin eine Firma mit der Überprüfung des Daches. Diese fand jedoch erst Tage später statt, da der Mieter der Wohnung des Klägers der Ansicht war, dass eine Überprüfung nicht notwendig sei. Trotz Sturmwetterlage und der bereits aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden akzeptierte der Verwalter dies, ohne weitere Maßnahmen zu ergreifen. Während der Folgezeit sammelten sich aufgrund der Verstopfung des Abflussrohres und der herrschenden Sturmwetterlage Wassermassen auf dem Flachdach, die zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers führten. Das Gericht bejahte eine Haftung des Verwalters aufgrund der Schäden an Wänden und Boden sowie eines daraus entstandenen Mietausfalls.
Kommentar
Aufgrund der Meldung des Eigentümers kamen vorliegend Schäden im Gemeinschaftseigentum in Betracht. Diesen hätte der Verwalter nachgehen müssen. Zwar war er dieser Pflicht zunächst nachgekommen, jedoch hätte er sich nicht auf die einfache Mitteilung des Mieters verlassen dürfen. Vielmehr hätte er weitere Nachforschungen anstellen müssen, um die erforderlichen Eilmaßnahmen rechtzeitig anordnen zu können und einen Schaden zu verhindern.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03.02.2015, 750 C 16/14; BeckRS 2015, 15174
 

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© Peter Hegerich