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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/05 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
- Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
- Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
 
 
Bau- und Architektenrecht: Schaden ohne Vermögenseinbuße?
Der Schadensersatzanspruch des Gebäudeeigentümers gegen seinen fehlerhaft planenden Architekten kann selbst dann wirksam geltend gemacht werden, wenn er selbst keinen Vermögensnachteil erleidet, weil sein Pächter die Kosten für die notwendige Instandsetzung (pachtvertraglich) übernommen hat. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Konstellation, entgegen vorheriger Instanzen, die Grundsätze der sogenannten Drittschadensliquidation angewendet.
Kommentar
Ersatzberechtigt ist im Allgemeinen nur derjenige, der auch tatsächlich eine Vermögenseinbuße durch das schadensträchtige Ereignis erlitten hat. Dies entspricht dem Grundgedanken des deutschen Schadensersatzrechts. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn der Schädiger aufgrund der zufälligen Schadensverlagerung, wie hier durch pachtvertragliche Absprache der Kostenübernahme der Sanierung, einen Vorteil erlangen würde. Dann käme die Versagung des streitgegenständlichen Anspruchs nur noch in Betracht, wenn die Gewissheit bestünde, dass der Pächter unter keinen Umständen die Herausgabe der erstrittenen Summe verlangen würde. Dies müsste vorliegend allerdings der Schädiger beweisen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.01.2016, VII ZR 271/14 – www.bundesgerichtshof.de 
 
 
Grundstücksrecht: Überprüfung der Befugnis zur Rechtsänderung bei gelöschtem Insolvenzvermerk
Bevor im Grundbuch eine Rechtsänderung eingetragen wird, z. B. bei einer Grundstücksveräußerung, muss das Grundbuchamt die Befugnis des bewilligenden Eigentümers von Amts wegen prüfen. Diese Befugnis fehlt dann, wenn im Grundbuch ein Insolvenzvermerk eingetragen ist. Die Löschung des Insolvenzvermerks auf Verlangen des Insolvenzgerichts nach beendetem Insolvenzverfahren entbindet das Grundbuchamt nicht von seiner Pflicht, vor einer Rechtsänderung die Befugnis des nunmehr wiedereingetragenen Eigentümers zu prüfen. Das Grundbuchamt darf nicht nur aufgrund der Löschung des Insolvenzvermerks die Befugnis des Eigentümers annehmen. Die Löschung des Insolvenzvermerks sagt also nichts über die Bewilligungsbefugnis aus.
Kommentar
Zwar gilt im Grundbuchverfahren die Vermutung, dass der im Grundbuch Eingetragene der wirkliche Rechtsinhaber ist und dass er zur Bewilligung von Rechtsänderungen an seinem Grundstück befugt ist. Dies gilt, solange dem Grundbuchamt keine die Vermutung widerlegenden Tatsachen bekannt sind. In dem Fall aber hatte das Grundbuchamt positive Kenntnis vom Insolvenzverfahren, sodass es auch nach Löschung des Insolvenzvermerks zu einer Befugnisprüfung verpflichtet war.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 16.04.2015, 4 W 57/15, IBRRS 2016, 0197

 
Steuerrecht: Gewerblicher Grundstückshandel und die 3-Objekt-Grenze; Vorsicht bei der Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft
Bei der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich ist und der dabei anzusetzenden „3-Objekt-Grenze“, sind dem Gesellschafter einer Personengesellschaft auch die Verkäufe von Grundstücken einer Personengesellschaft zuzurechnen, an der er beteiligt ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit die ständige Rechtsprechung. Ein Bauunternehmer hatte Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang i.S.d. 3-Objekt-Grenze zu bewerten.
Kommentar
Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken besondere Vorsicht walten lassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet. So steigt die Gefahr, auch mit vermeintlich harmlosen Grundstücksverkäufen aus dem privaten Bereich in den gewerblichen Grundstückshandel zu geraten. Schließlich stellt der BFH fest, dass auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen eines Gesellschafters in eine Personengesellschaft gegebenenfalls eine gewerbesteuerpflichtige Veräußerung darstellen kann. Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob eine solche Einbringung auch Zählobjekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze sein könnte.
Autor: Johann Wedemeier – wedemeier@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13, BeckRS 2015, 96119
 

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© Peter Hegerich