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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/03 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
- Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
- Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
- Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Umlage „sämtlicher Wartungskosten“ zulässig
Die Klausel eines gewerblichen Mietvertrages, wonach der Mieter „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen hat, ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – zulässig. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist auch nicht intransparent. Vorliegend stritten Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit der Klausel, die den Mieter zur Übernahme sämtlicher Wartungskosten verpflichtete. Der Senat entschied, dass die Klausel wirksam sei und die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel sei auch nicht überraschend, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht für übliche Wartungskosten rechnen müsse. Weder eine Auslistung der einzelnen Kosten noch eine höhenmäßige Begrenzung sei erforderlich. Auch müssen die Kosten nicht bereits im Vorfeld feststehen. Der Vermieter soll vielmehr die Möglichkeit haben, diese bedarfsgerecht ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können, sofern eine Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten erforderlich wird.
Kommentar
Der Vermieter ist nach dieser Entscheidung nicht gehalten, sämtliche Anlagen, für welche eine Wartung erforderlich ist, ausdrücklich im Vertrag aufzuführen. Vielmehr muss ein Mietinteressent bei einem neu errichteten Gebäude damit rechnen, dass auch die entsprechende übliche Technik installiert und verwendet wird.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015, 2 U 216/14, IBRRS 2015, 3289
 
 
Bau- und Architektenrecht: Genehmigt und damit legal…
Existiert eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit Balkon und entspricht der Balkon nicht den bauordnungsrechtlichen Landesnormen, kann die Baubehörde gegenüber dem Eigentümer dennoch nicht wirksam den Abriss des Balkons verfügen. Dies gilt zumindest dann, wenn die erteilte Baugenehmigung wirksam ist. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gilt die Baugenehmigung sogar dann als wirksam erteilt, wenn wie im vorliegenden Fall der streitgegenständliche Balkon überhaupt nicht im (fehlerhaften) Abstandsflächenplan eingezeichnet worden war, jedoch in den restlichen Bauvorlagen dargestellt ist.
Kommentar
Der VGH geht wie die überwiegende Rechtsprechung zwar davon aus, dass im Falle der Widersprüchlichkeit von Lage- und Abstandsflächenplan hinsichtlich des Grenzabstands zum Nachbarn der Abstandsflächenplan für die Lage des Baukörpers zum Nachbargrundstück hin ausschlaggebend ist. Allerdings könne nicht von einer widersprüchlichen Darstellung gesprochen werden, wenn wie vorliegend der Baukörper im Abstandsflächenplan überhaupt nicht eingezeichnet sei. Dies begründe lediglich einen Fehler, jedoch keinen Widerspruch zu den übrigen Bauunterlagen. Aber Achtung! Auch wenn man diese Ansicht teilen mag, so bewegt sich der Eigentümer hier auf dünnem Eis. Die Behörde könnte die Baugenehmigung hinsichtlich des materiell baurechtswidrigen Balkons stets zurücknehmen. Damit entfiele die Legalisierungswirkung und ein Abriss wäre rechtmäßig.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.10.2015, 3 S 741/15, IBRRS 2015, 2813
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Teilnahmepflicht des Wohnungseigentümers
Den Wohnungseigentümer trifft keine Treuepflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder diesen bis zum Ende beizuwohnen. Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, kann er gleichwohl im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Vorliegend war die Gegenseite der Ansicht, ein solches Vorgehen verstoße gegen die Treuepflicht des Eigentümers und zog einen Vergleich zur Boykott-Rechtsprechung des Gesellschaftsrechts. Diese verwehrt dem Gesellschafter, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, sofern er diese selbst durch einen Boykott der Versammlung herbeigeführt hat. Diese Ansicht teilte das Amtsgericht Neumarkt nicht.
Kommentar
Nach Ansicht des Gericht ist die Boykott-Rechtsprechung vorliegend nicht anwendbar, da keine entsprechende Notwendigkeit bestehe: Im Gesellschaftsrecht können Beschlüsse je nach Ausgestaltung der Satzung durch absprachegemäßes Fernbleiben einzelner Gesellschafter (dauerhaft) gezielt verhindert werden. Um dies zu verhindern, behilft sich die Rechtsprechung der Treuepflicht der Gesellschafter. Diese Gefahr besteht im WEG-Recht nicht. Im Rahmen einer Zweitversammlung kann stets ein wirksamer Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Dies gilt auch, wenn die in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quoren nicht eingehalten werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Neumarkt, Urteil vom 20.08.2015, 4 C 5/14 WEG, ZWE 2015, 425, 427
 
 
Wohnraummietrecht: Kein Schadensersatz wegen Abstumpfung am Marmorboden
Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadensersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat. Es kann also nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich der Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders empfindliche Marmorboden durch Urinspritzer beschädigt wird.
Kommentar
Damit der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen des beschädigten Marmorbodens hat, muss dem Mieter ein schuldhaftes Handeln nachgewiesen werden. Hier war für den Mieter jedoch nicht erkennbar, dass durch das Urinieren im Stehen eine irreparable Beschädigung des Bodenbelages im Bad drohte. Ihm kann somit nicht der Vorwurf fahrlässigen Handelns gemacht werden. Das Instandhaltungsrisiko an der Mietsache trägt grundsätzlich der Vermieter. Deshalb ist es seine Aufgabe, den Mieter auf besonders empfindliche Mietgegenstände hinzuweisen. Anderenfalls hat er die damit zusammenhängenden Schäden aus eigener Tasche zu ersetzen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, 21 S 13/15, IBRRS 2016, 0128
 

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