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§§ Newsletter Immobilienrecht 2016/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
– Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
– Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
– Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
 
 
Bau- und Architektenrecht: Im Zweifel: Beendigung des Auftragsverhältnisses
Ein Werkunternehmer muss die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Auftrags im Zweifel als freie Kündigung im Sinne von § 8 Absatz 1 VOB/B verstehen, wenn eine außerordentliche Kündigung unwirksam ist. Das Oberlandesgericht Bamberg folgt damit obergerichtlicher Rechtsprechung: Die Umdeutung ist stets vorzunehmen, wenn keine ernstlichen Zweifel daran bestehen, dass der Auftraggeber das Vertragsverhältnis beenden möchte. Dies sei nur dann nicht zutreffend, wenn er expliziert erklärt, der Auftragnehmer möge die Arbeiten weiterführen, sollte die außerordentliche Kündigung nicht greifen.
Kommentar
Das OLG musste sich mit der Frage der Umdeutung im Rahmen einer Klage des Auftragnehmers auf Abschlagszahlung auseinandersetzen. Diesen Anspruch lehnte der Senat allerdings ab, weil der Auftraggeber seinem Werkunternehmer (frei) kündigte. Ist der Werkvertrag durch die Kündigung des Auftraggebers beendet worden, scheidet eine Klage auf Abschlagszahlung aus. Die Kündigung leitet das Schlussabrechnungsverfahren ein. Mit Beendigung des Vertrags fällt der Zweck, den vorleistungspflichtigen Auftragnehmer durch Abschlagszahlungen wirtschaftlich zu entlasten, weg. Das Interesse des Auftraggebers an einer zügigen Abrechnung rückt dabei in den Vordergrund.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Bamberg, Beschluss vom 16.04.2015, 3 U 19/15, IBRRS 2015, 3094

 

Bau- und Architektenrecht: Mängelbeseitigung – Wahlrecht des Unternehmers
Zwar hat der Unternehmer grundsätzlich die Wahl, ob er einen Mangel des Gewerks durch Neuherstellung oder Nachbesserung beseitigt. Da der Unternehmer aber stets den vertraglich geschuldeten Zustand erfüllen muss, ist er zu einer Neuherstellung verpflichtet, wenn nur diese zur vertragsgemäßen Beschaffenheit führt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn es sich, wie im vorliegenden Fall, um einen Vertragsgegenstand mit einem gehobenen Qualitätsstandard handelt. An den optischen und technischen Zustand sind dann gesteigerte Anforderungen zu stellen. Unabhängig von einer bereits erfolgten Abnahme kann der Unternehmer diesen erhöhten Anforderungen nur durch eine Neuherstellung entsprechen.
Kommentar
Anders als im Kaufrecht kann im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Unternehmer entscheiden, wie er den Mangel an der Werkleistung, sei es durch Nachbesserung oder Neuherstellung, beseitigt. Denn der Unternehmer verfügt über die größere Fachkompetenz und kann so besser entscheiden, welche Art der Nacherfüllung im Einzelfall geeignet ist. Das Urteil des OLG Karlsruhe zeigt die Grenzen dieses Wahlrechts – außerhalb der Verweigerung der Nacherfüllung wegen unverhältnismäßig hoher Kosten – auf.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2015, 8 U 117/12, IBBRS 2015, 0591

 

Makler- und Bauträgerrecht: Doppeltätigkeit des Maklers
Beauftragen Verkäufer und Kaufinteressenten zugleich denselben Makler, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese ist in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. In dem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall beauftragte ein Grundpfandgläubiger den Makler mit der Suche nach Kaufinteressenten. Aufgrund einer Werbemaßnahme bekundete der spätere Käufer Interesse an dem Objekt. Der sodann zwischen Makler und Käufer geschlossene „Kaufanwärter/Maklervertrag“ verpflichtete den Käufer, mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages eine Provision in Höhe von 4,76 % zu zahlen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklärten die Kaufvertragsparteien zudem, der Kaufvertrag sei durch Vermittlung des Maklers zu Stande gekommen. Weiterhin versicherten sie, dass sie den Maklerauftrag unabhängig voneinander erteilt hätten. Gleichwohl verweigerte der Käufer die Provisionszahlung, drang damit jedoch nicht durch.
Kommentar
Eine Doppeltätigkeit des Maklers ist grundsätzlich erlaubt, wenn der Maklervertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Dies gilt jedoch nur, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist. Dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt, ist regelmäßig durch den Maklerkunden zu beweisen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893

 

Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung im Gebiet mit Erhaltungsverordnung
Das für eine ordentliche Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann insbesondere dann gegeben sein, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich auch das Interesse des Vermieters, seine Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, nicht geringer zu bewerten als der beispielhaft gesetzlich geregelte Bedarf zu Wohnzwecken. Dies gilt selbst dann, wenn er den Wunsch hegt, die Wohnung nicht nur überwiegend, sondern vollständig zu beruflichen Zwecken nutzen zu wollen.
Nach der Entscheidung des LG Berlin können den Nutzungsabsichten des Vermieters allerdings durch eine für das Gebiet geltende Erhaltungsverordnung Grenzen gesetzt werden. In diesem Fall sind besondere Anforderungen an ihn gestellt, wenn er seinen Bedarf an den bisher zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten nachweisen will. Eine Kündigung kann im Zweifelsfall unwirksam sein.
Kommentar
Sinn und Zweck von Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur eines Gebietes, insbesondere die städtebauliche Eigenart und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Damit soll insbesondere vor sogenannten „Luxusmodernisierungen“, aber u.a. auch dem Abriss von Wohngebäuden, der Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt werden. Die Verordnungen sollen verhindern, dass die ansässige Wohnbevölkerung aus ihrem Gebiet verdrängt wird, daher werden häufig –wie im vorliegenden Fall- für den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlagen besondere Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, obwohl für diese Maßnahmen aufgrund der Bauordnung keine Genehmigung erforderlich wäre.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015, 65 S 531/14 – www.ibr-online.de
 

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© Peter Hegerich