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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen: 
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- Grundstücksrecht: Verwalter darf Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
- Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
- Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!

 

Grundstücksrecht: Verwalter darf ins Grundbuch einsehen, Miteigentümer nicht
Der Wohnungsverwalter hat ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch zum Zweck der Anspruchsverfolgung bei rückständigen Wohngeldzahlungen. Allerdings ist hierdurch eine Grundbucheinsicht durch einen anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Da es die Aufgabe des Verwalters ist, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft zu sorgen, steht diesem im Gegensatz zu einem Miteigentümer das zur Einsicht erforderliche berechtigte Interesse zu. Bei Wohngeldrückständen ist dem Verwalter das Einsichtsrecht zuzubilligen, weil er hierauf zwecks Erfüllung seiner Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft angewiesen ist.
Kommentar
Dem Miteigentümer fehlt regelmäßig das für eine Grundbucheinsicht erforderliche berechtigte Interesse. Er hat allenthalben einen Anspruch, Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Grundbuches zu nehmen. Die Abteilungen II und III des Grundbuches legen hingegen die Nutzungs- und Haftungsverhältnisse sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers des fremden Sondereigentums dar. Diese privat-wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers sind schutzwürdig gegenüber den anderen Miteigentümern. Schließlich können die einzelnen Wohnungseigentümer vor einer gerichtlichen Geltendmachung über den Hausverwalter die notwendigen Informationen aus dem Grundbuch erhalten.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 17.06.2015, 15 W 210/14, IBRRS 2015, 2584
 
 
Grundstücksrecht: Wohnungseigentümergemeinschaft als Begünstigte einer Dienstbarkeit
Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zu Lasten seines Eigentums und zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen werden. Der Senat widerspricht damit in der zugrunde liegenden Entscheidung der Ansicht des Grundbuchamtes, wonach eine WEG nicht Berechtigte einer Dienstbarkeit sein könne. Voraussetzung für die Eintragung des durch die Grunddienstbarkeit Begünstigten ist vor allem dessen Rechtsfähigkeit. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zumindest im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten und kann insoweit als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Kommentar
In dem vorliegenden Fall sollte die WEG berechtigt werden, in den zum Sondereigentum einzelner Eigentümer gehörenden Abstellräumen eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen. Bei einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt, kann es sich nach der Entscheidung des Kammergerichts ohne weiteres um einen Gegenstand handeln, der dem Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet werden kann, so dass sie in diesem Zusammenhang volle Rechtsfähigkeit besitzt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 29.09.2015, 1 W 10-12/15 – www.ibr-online.de
 
 
Wohnungseigentumsrecht: Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer muss jedoch zwangsläufig vor der Beschlussfassung erörtert und im Protokoll festgehalten werden. Vorliegend beschloss die WEG die Aufnahme eines KfW-Förderkredits von rund 1,3 Mio. € bei einer zehnjährigen Laufzeit. Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer und wurde vom BGH bestätigt. Nach Ansicht des Senats hätte die WEG ihr Gestaltungsermessen überschritten, indem sie ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen habe. Dem Protokoll lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Die Beschlussvorlage erwecke im Gegenteil eher den irreführenden Eindruck, das Land übernehme eine Ausfallbürgschaft für Zahlungsausfälle von Miteigentümern.
Kommentar
Im Außenverhältnis zur Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer nur im Umfang seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur WEG droht dagegen eine Nachschusspflicht: Kommt es zu Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern, werden diese durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Kleiner Satz – Große Hürde!
Eine Honorarabrede zwischen einem Architekten und seinem Auftraggeber, die den von der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgeschriebenen Mindestsatz unterschreitet, kann nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Architekt beabsichtigt, eine ständige Geschäftsbeziehung zu seinem Vertragspartner aufzubauen. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zur HOAI 2009. Diesbezüglich weist die neue Fassung der HOAI 2013 allerdings keine Änderungen auf.
Kommentar
Die HOAI gilt in Deutschland als das zwingende Preisrecht für Architekten und Ingenieure. Die strikte Einhaltung der Honorarordnung bezweckt die Vermeidung eines ruinösen Preiswettbewerbs zwischen im Wettbewerb stehenden Architekten und Ingenieuren. Deshalb lässt die HOAI nur unter sehr engen Voraussetzungen eine Ausnahme der zulässigen Unterschreitung der nach HOAI bestimmten Mindestsätze zu. So definiert der BGH im Jahr 1997, dass eine ausnahmsweise Unterschreitung der HOAI-Mindestsätze bei einer engen Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder mehrfacher Verwendung einer Planung vorliegen könne. Eine solche Beziehung persönlicher Art dürfte anzunehmen sein, soweit ein enges Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Ob ein solches besonderes Verhältnis im Einzelfall vorliegt, gilt es jeweils sorgfältig abzuwägen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart vom 31.03.2015, 10 U 107/14, IBRRS 2015, 2604
 

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© Peter Hegerich