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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter
- Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
- Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
- Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht

 

Bau- und Architektenrecht: Keine Klagebefugnis des Mieters gegen den Vermieter

Ein Mieter kann sich nicht mit einer Drittanfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung zur Wehr setzen, die seinem Vermieter zur Durchführung baulicher Maßnahmen an dem vom Mieter bewohnten Gebäude erteilt wurde. Hierfür fehlt ihm die Klagebefugnis. Zwar ist die Klagebefugnis eines Mieters im Rahmen einer Drittanfechtungsklage in der Rechtsprechung grundsätzlich schon bejaht worden. Dies betraf allerdings ausschließlich Streitigkeiten zwischen benachbarten Parteien, also z. B. zwischen benachbartem Mieter und Grundstückseigentümer. Besteht ein Nutzungskonflikt aber auf demselben Grundstück, kann der Mieter nicht erfolgreich den öffentlich-rechtlichen Klageweg beschreiten.
Kommentar
Das Oberverwaltungsgericht Magdeburg hat eine Klagebefugnis verneint, weil der Streit auf ein und demselben Grundstück stattfindet, was nicht vom öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz umfasst ist. Eine öffentlich-rechtliche Klagebefugnis ergibt sich bei Klagen Dritter ausschließlich aus drittschützenden Normen, dessen Verletzung jedenfalls möglich sei muss. Da der Mieter aber gegenüber seinem Vermieter nicht Nachbar im öffentlich-rechtlichen Sinne ist, kann er sich nicht auf diese Rechte berufen. Der Mieter muss sich bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks auf zivilrechtlichem Wege, etwa aus mietvertraglichem oder deliktischem Anspruch, Rechtsschutz gegen den Bauherrn suchen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Magdeburg, Beschluss vom 02. Juli 2015, 2 O 22/15, IBRRS 2015, 2172
 
 
Bau- und Architektenrecht: Baugrund unzutreffend beschrieben: Anspruch auf Mehrvergütung?
 
Bei einer öffentlichen Ausschreibung kommt dem Wortlaut der Leistungsbeschreibung hohe Bedeutung zu. Der Landkreis hatte das klagende Bauunternehmen infolge einer öffentlichen Ausschreibung nach VOB/A mit dem Um- und Neubau eines Krankenhauses zu einem Festpreis beauftragt. Die Bodenverhältnisse wurden in der Ausschreibung unzutreffend beschrieben. Erst nach Aufnahme der Arbeiten wurde eine Kontamination des Bodens mit Arsen festgestellt. Die Entsorgung des kontaminierten Bodens hatte unvorhergesehene, hohe Kosten zur Folge. Das Bauunternehmen begehrte eine entsprechende Mehrvergütung. Das OLG Zweibrücken lehnt den Anspruch zwar ab, stellt aber klar, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung die Leistung so eindeutig und erschöpfend zu beschreiben sei, dass u.a. Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten vom Bauunternehmen kalkuliert werden können. Die ausdrückliche Angabe einer Bodenkontamination ist allerdings nicht in jedem Fall zwingend.
Praxistipp
Dem öffentlichen Auftraggeber ist zu raten, das Leistungssoll eindeutig und erschöpfend zu beschreiben. Dem Auftragnehmer wiederum ist zu raten, sich – soweit möglich – umfassend über die Bedingungen einer öffentlichen Ausschreibung zu informieren.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 21. Mai 2015, 4 U 101/13, IBRRS 2015, 2274
 
 
Bau- und Architektenrecht: Mangelfreiheit gleich Funktionstauglichkeit!
 
Ein Auftragnehmer muss alle Leistungen vornehmen, die erforderlich sind, um eine zweckentsprechende und funktionstaugliche Bauleistung auszuführen. Er darf sich dabei nicht auf die bloße Abarbeitung des Leistungsverzeichnisses beschränken. Um seiner Herstellungspflicht also vollumfänglich nachzukommen, hat er zu prüfen, ob die Vorgaben aus dem Leistungsverzeichnis seines Auftraggebers ausreichend sind, um ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk herstellen zu können. Tut er das nicht und das Leistungsverzeichnis war unvollständig, haftet er für das mangelhafte Werk, so das OLG Celle.
Kommentar
It never get‘s old! Ein Auftragnehmer hat das Leistungsverzeichnis bzw. auch weitere Vorgaben seines Auftraggebers darauf zu überprüfen, ob auf diesen Grundlagen ein mangelfreies Werk entstehen kann. Dem Auftragnehmer ist zu raten, bestehende Bedenken schriftlich gegenüber seinem Auftraggeber anzumelden, um so einer Haftung zu entgehen. Ein Werk, das nicht den oben aufgeführten Vorgaben entspricht, ist mangelhaft.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 22. Januar 2014, 14 U 131/13 – www.ibr-online.de
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Betriebspflicht nicht gleich Offenhaltungspflicht
 
Die in Gewerberaummietverträgen übliche Betriebspflicht ist nicht gleichzusetzen mit einer möglichen Offenhaltungspflicht, so das OLG Dresden. Die Betriebspflicht legt dem Mieter die Verpflichtung auf, die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, wie in dem hier entschiedenen Fall zu dem Betrieb einer Apotheke. Die möglicherweise zusätzlich vereinbarte Offenhaltungspflicht regelt hingegen, dass der Mieter die Gewerberäume zu bestimmten (Uhr-)Zeiten nicht schließen darf.  Beide Regelungen haben den Zweck, zu verhindern, dass Mietobjekte leer stehen und dadurch die Umgebung unattraktiv für Kunden wird. Dies kann sich wiederum nachteilig auf die weitere Vermietbarkeit und die zu erzielende Miete auswirken. Nach Auffassung des Senats lassen sich die beiden Pflichten inhaltlich so deutlich voneinander abgrenzen, dass die eine Klausel nicht automatisch unwirksam wird, wenn die andere Klausel der AGB-Kontrolle nicht standhält und daher ihre Wirksamkeit angezweifelt werden muss. Im vorliegenden Fall war daher die Regelung über die Betriebspflicht wirksam, wenngleich das Gericht die Wirksamkeit der Offenhaltungsverpflichtung in Frage stellte.
Kommentar
Der Entscheidung des OLG Dresden liegen die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugrunde. Danach ist eine Klausel, die gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt, grundsätzlich insgesamt unwirksam. Dies gilt jedoch ausnahmsweise nicht, wenn die Vorschrift sprachlich und inhaltlich voneinander trennbare Regelungen enthält, so dass die unwirksamen Teile entfallen können, ohne dass der übrige Teil dem Wortlaut oder dem Sinne nach darunter leidet und auch allein noch zweckmäßig ist.     
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 15. Juli 2015, 5 U 597/15 – www.ibr-online.de
 

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© Peter Hegerich