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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
- Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
- Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
- Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit des Mietvorvertrags
Werden in einem Miet-Vorvertrag Parteien, Mietzins, Mietdauer und Mietobjekt festgelegt, so steht es der Wirksamkeit des Vertrags nicht entgegen, dass das zu errichtende Mietobjekt nicht in allen Einzelheiten beschrieben wurde, solange es jedenfalls bestimmbar war. Wird das Mietobjekt dann anders als von den Parteien ursprünglich angenommen erstellt, wird hierdurch die hinreichende Bestimmtheit des Vorvertrags nicht nachträglich in Frage gestellt. Vorliegend lag dem Miet-Vorvertrag die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Fläche von 1.733 qm zu Grunde. Nach Errichtung wies der Markt hingegen eine Fläche von 2.532 qm auf. Der Vermieter verweigerte daraufhin den Abschluss des Mietvertrages, da ein Mietvorvertrags nicht wirksam zu Stande gekommen sei. Dies beurteilte der Senat anders: Da sich die Parteien über die wesentlichen Vertragspunkte geeinigt haben, ist der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Die Flächenabweichung ist dabei unschädlich.
Kommentar
Durch den Miet-Vorvertrag verpflichten sich die Parteien bindend, einen Mietvertrag abzuschließen. Er dient dazu, eine vertragliche Bindung zu einem Zeitpunkt zu erreichen, in dem der Abschluss des Hauptvertrags noch nicht möglich ist. Wichtig ist, dass sich die Parteien dabei über die wesentlichen Punkte des Vertrages einigen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10. September 2014, 14 U 103/12, IBRRS 2015, 2620
 
 
Bau- und Architektenrecht: Eigentumsumschreibung trotz offenem Kaufpreis!
Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln, sodass der Erwerber von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch macht und einen Betrag in Höhe der ca. doppelten Mängelbeseitigungskosten einbehält, ist der Bauträger gleichwohl zur Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch verpflichtet. Vorliegend hatte der Bauträger die Bauleistung nicht mangelfrei erbracht, sodass der Erwerber ca. 150.000 € des Gesamtkaufpreises von rund 1,5 Mio. € einbehielt. Der Senat verurteilte den Bauträger, die Eigentumsumschreibung an den Erwerber zu bewilligen. Denn: Der Bauträger habe es über einen Zeitraum von nahezu 8 Jahren selbst in der Hand gehabt, die Voraussetzungen für die restliche Kaufpreiszahlung zu schaffen. Zudem handele es sich bei dem noch offenen Betrag in Höhe von 150.000 € um einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil am Gesamtkaufpreis.
Kommentar
Grundsätzlich steht dem Bauträger ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Erwerber die Kaufpreiszahlung nicht oder nicht vollständig erbringt. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts kommt jedoch ausnahmsweise nicht in Betracht, wenn der Erwerber den Kaufpreis zum größten Teil geleistet hat. Eine Verweigerung der Zustimmung zur Eigentumsumschreibung würde aufgrund der Umstände, insbesondere wegen der verhältnismäßigen Geringfügigkeit des Restpreises, gegen Treu und Glauben verstoßen.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 17. April 2015, 9 U 35/14, BeckRS 2015, 11526.
 
 
Grundstücksrecht: Wenn die Bäume des Nachbarn das Grundstück verschatten
Grundsätzlich stellt es keine negative Einwirkung auf das eigene Grundstück dar, wenn diesem durch die Anpflanzungen des Nachbarn Licht und Luft entzogen wird. In vorliegendem Fall verlangte ein Grundstückseigentümer die Beseitigung von zwei 25 Meter hohen Laubbäumen auf dem angrenzenden Nachbargrundstück, da diese den Erholungswert seines eigenen Grundstücks durch Lichtentzug schmälern würden. Der BGH hat die auf das Reichsgericht zurückgehende Rechtsprechung wieder bestätigt, wonach ein Anspruch auf Beseitigung allein wegen der Verschattung des Grundstücks nicht besteht.
Kommentar
Zwar können bestimmte Einwirkungen des Nachbargrundstücks auf das eigene Grundstück abgewehrt werden. Jedoch zählt die Beseitigung von Bepflanzungen auf dem Nachbargrundstück gerade nicht dazu, sofern sich diese an die landesrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen hält.  Der Nachbar kann das in seinem Eigentum stehende Grundstück bepflanzen wie es ihm beliebt. Durch die Abstandsflächenregelungen ist der angrenzende Grundstückseigentümer ausreichend geschützt.
Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2015, V ZR 229/14, IBBRS 2015, 2682 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Grundstücksrecht: Verkäufer haftet für Fehler des Maklers
Das Verhalten eines von ihm beauftragten Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler typischerweise dem Verkäufer obliegende Aufgaben mit dessen Wissen und Wollen erfüllt, also sein Repräsentant ist. Dazu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über bestimmte Beschaffenheiten des Kaufgegenstands. In den meisten Kaufverträgen ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist. Darunter ist auch der Fall zu verstehen, dass der Verkäufer für den Entschluss des Käufers wesentliche Umstände verschweigt oder falsch darstellt. Das gilt auch für Aufklärungspflichten in Bezug auf Vorschädigungen des Kaufgegenstands. Sind solche falschen Angaben in dem Exposé eines Maklers enthalten, kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Er muss vielmehr für den Fehler des Maklers einstehen und sich dessen Verhalten zurechnen lassen.
Kommentar
Wesentliche Mängel sind immer offen zu legen. Daher sollten Verkäufer bei der Beauftragung eines Maklers diesem gegenüber genaue und vollständige Angaben machen und die von ihrem Makler getätigten Angaben überprüfen. Der Makler seinerseits sollte genau prüfen, ob die von seinen Kunden getätigten Angaben vollständig und richtig übernommen wurden. Entsprechende Angaben sind sodann bei der Gestaltung des Kaufvertrages zu berücksichtigen.
Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 22. Juli 2015, V ZR 245/14, BeckRS 2015, 16683 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich