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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
– Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
– Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel

 

Gewerbliches Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnissen
Für die Eigenbedarfskündigung eines Mischmietverhältnisses, das im Rahmen der überwiegenden Nutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, genügt es, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf auf die Wohnräume bezieht. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handelte es sich um ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, welches vertragsgemäß sowohl zu Wohnzwecken als auch zum Betrieb eines Ladengeschäfts genutzt wurde. Da der Vermieter die Wohnräume seiner Tochter zur Verfügung stellen wollte, beendete er das Mietverhältnis und berief sich dabei auf Eigenbedarf hinsichtlich der Wohnräume. Zu Recht, so der Bundesgerichtshof: Die Kündigung ist auch dann wirksam, wenn sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume bezieht und kein Bedarf hinsichtlich der gewerblich genutzten Räume besteht. Der Schutz des sozialen (Wohnraum-) Mietrechts umfasst gerade nicht die in das Mietverhältnis mitaufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache.
Praxistipp
Mischmietverhältnisse können je nach Einordnung des konkreten Verhältnisses durchaus Risiken bergen. Um diese zu minimieren, kann es empfehlenswert sein, zwei gesonderte Mietverträge abzuschließen, die individuelle Vereinbarungen enthalten.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, VIII ZR 14/15 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Wirksamkeit einer Mietanpassungsklausel
Die Klausel eines gewerbliches Mietvertrages, wonach zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein Sachverständiger hinzuzuziehen ist, wenn seit der letzten Mietänderung ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist und zwischen den Parteien keine Einigung über die künftige Miethöhe erzielt werden kann, ist wirksam. Ein Vermieter hatte diese Klausel in seinen AGB verwendet. Da die Voraussetzungen der Klausel vorlagen, beauftragte der Vermieter zur Ermittlung der Miete einen Sachverständigen. Diesem verweigerte der Mieter jedoch den Zutritt zu den Mieträumen. Zu Unrecht, so das Landgericht Hamburg: Die Klausel des Mietvertrages ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vorsieht.
Kommentar
Selbst für das Wohnraummietrecht, bei dem im Regelfall ein höherer Schutzbedarf des Mieters anerkannt ist als im Gewerbemietrecht, hat der Gesetzgeber in §§ 557 ff. BGB zumindest zum Teil nur die Möglichkeit der Mieterhöhung und nicht zugleich auch ein Recht für den Mieter auf Herabsetzung der Miete gesetzlich geregelt (Ausnahme: Indexmiete).
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 06. November 2014, 307 S 66/14, BeckRS 2015, 09503

 

Grundstücksrecht: Erbenanhörung bei Eigentümerwechsel
Ist im Grundbuchverfahren darüber zu entscheiden, ob ein Eigentumswechsel aufgrund einer Verfügung des Vorerben eingetragen werden kann,  ist dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren. Wenn ein Vorerbe ein Grundstück verkauft und der Kaufpreis nach Gutachteransicht darunter liegt, spricht dies gegen eine teilweise Unentgeltlichkeit seines Verkaufs. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Bewilligung seines Antrages auf Eintragung eines Eigentümerwechsels ohne Zustimmung der Nacherben.
Kommentar
Wird durch ein Testament die Vor- und Nacherbschaft angeordnet, kann dadurch ein zeitlich begrenztes Erbrecht bestimmt werden. Grundsätzlich kann der Vorerbe über die Erbschaft frei verfügen. Für unentgeltliche Verfügungen wird aber die Zustimmung der Nacherben benötigt. Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn der Vorerbe keine Gegenleistung für Aufwendungen aus der Erbmasse erhält. Es darf z. B. auch kein Verkauf unter Wert erfolgen. Die Veräußerung eines Grundstücks durch den Vorerben ist nur wirksam, wenn der Vorerbe auch weiß, dass der Verkaufspreis zu niedrig war.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25. August 2015, 11 Wx 66/15, IBRRS 2015, 2491
 

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