magnify
Home 2015 §§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/19 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
 
paragraph
Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
- Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
- Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
- Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils

 

Bau- und Architektenrecht: Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung – Wie weit darf gemindert werden?
Ist die Mängelbeseitigung unmöglich, richtet sich die Höhe der Minderung nach dem Herstellungsbetrag und dem Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung. Der Auftragnehmer war vorliegend mit der Herstellung einer Fußbodenheizung beauftragt, die Räume bei einer Außentemperatur von minus 16 Grad auf eine Innenraumtemperatur von 23 Grad erwärmen soll. Später stellt sich bei einem der Räume heraus, dass diese Heizleistung, egal mit welcher Fußbodenheizung, nicht erreicht werden kann. Da die Erbringung der vereinbarten Leistung unmöglich ist, ist der Auftraggeber berechtigt, Schadensersatz zu fordern oder den Preis zu mindern. Vorliegend entfiel bei einer Gesamtfläche von 600 qm Fußbodenheizung zum Preis von 50.000 € auf das betroffene Zimmer (50 qm) ein Herstellungsbetrag von 4.166 €. Das OLG entschied daraufhin, dass der Auftraggeber lediglich einen Betrag von 1.000 € mindern könne.
Kommentar
Bei seiner Berechnung geht das Gericht davon aus, dass während der Hälfte der Heizperiode negative Außentemperaturen herrschen, so dass es zu einem maximalen Minderungsbetrag von 2.083 € kommt. Da von der Fußbodenheizung zumindest eine Innenraumtemperatur von 17 Grad erreicht werden kann, hält das OLG eine vollständige Minderung auf 0 % zu Recht für nicht angemessen und kürzt daher den Maximalbetrag um die Hälfte.
Autor: Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Urteil vom 10. März 2015, 9 U 2902/14 Bau, IBRRS 2015, 2390

 

Grundstücksrecht: Arglist des Verkäufers
Verschweigt ein Verkäufer Mängel einer Immobilie, die er dem Käufer hätte offenbaren müssen, handelt er arglistig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass es dabei genügt, wenn der Verkäufer das Vorliegen von Mängeln für möglich hält oder in Kauf nimmt. Vorliegend kam es zum Verkauf einer Immobilie durch den Insolvenzverwalter. Da in der Vergangenheit bereits Probleme mit Schimmel auftraten, hatte der Insolvenzverwalter die Schimmelbeseitigung in Auftrag gegeben. Nach Abschluss der Arbeiten war er von den Mietern des Objektes darüber informiert worden, dass die Beseitigungsarbeiten nicht erfolgreich waren. Gleichwohl verschwieg er dem Käufer gegenüber diese Mitteilung. Der Senat war der Ansicht, der Insolvenzverwalter hätte aufgrund der Nachricht der Mieter das Vorhandensein weiterer Mängel nicht für ausgeschlossen halten dürfen, sodass eine Mitteilungspflicht bestand.
Kommentar
Gerade in der prozessualen Praxis ist der Beweis über das Vorliegen von Arglist ein nicht zu unterschätzendes Risiko. So ist es in diesem Fall Sache des Käufers, die Umstände zu beweisen, aufgrund derer das Gericht auf ein arglistiges Verhalten schließen kann. Dabei müssen zusätzlich zu dem allgemeinen Umstand des „Fürmöglichhaltens“ konkrete Umstände hinzukommen, aufgrund derer eine Arglist zweifelsfrei hergeleitet werden kann.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Juni 2015, 10 U 755/14, IBRRS 2015, 2132

 

Grundstücksrecht: Geschäftswert bei Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist für die Ermittlung der Notars- und Gerichtskosten eine Bewertung vorzunehmen. Maßgeblich ist dabei der Zustand des Bewertungsobjekts, wie er sich nach der beantragten Aufteilung darstellt. Ist das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht bebaut, ist nicht nur der Wert des unbebauten Grundstücks, sondern zusätzlich der geschätzte Wert der geplanten Bebauung zugrunde zu legen. Dies geht allerdings nicht so weit, dass auch theoretisch mögliche Kosten anzusetzen sind, die keinerlei Anhaltspunkte in der konkreten Urkunde haben.
Kommentar
Die Berücksichtigung des erst zu erstellenden Gebäudes rechtfertigt sich damit, dass sich das Wohnungs- und Teileigentum auf die Räume in dem fertig gestellten Gebäude bezieht. Der Gegenstand des zu bewertenden Geschäfts hat deshalb nicht nur Bezug zum Grund und Boden, sondern auch zum Gebäude unabhängig vom Grad seiner Fertigstellung zum Bewertungsstichtag. Im entschiedenen Fall wollte das Grundbuchamt jedoch auch einen eventuell vom Eigentümer geplanten, aber nicht in der Teilungserklärung vorgesehenen zweiten Bauabschnitt bewerten. Diesem Ansinnen erteilte das OLG zu Recht eine Absage.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 26. Juni 2015, 34 Wx 182/15, BeckRS 2015, 12789

 

Grundstücksrecht: Veräußerungsbeschränkung – keine Belastung des Miteigentumsanteils
Eine Veräußerungsbeschränkung kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar. Demzufolge bewirkt die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums. Daher verursacht die Eintragung im Grundbuch Kosten. Die hierfür anfallende Festgebühr ist für jedes betroffene Sondereigentum zu erheben. Hierbei ist jedes Sondereigentum betroffen, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.
Kommentar
Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums, welche vom Grundbuchamt mit einer Festgebühr von 50,00 € für jedes betroffene Sondereigentum abgerechnet wird. Nach dem neuen Kostenrecht ist es nicht maßgeblich, dass nur die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeändert wird. Zu beachten ist, dass zukünftig Kosten für die Einholung von Zustimmungserklärungen des Verwalters und deren grundbuchmäßigen Nachweis im Veräußerungsfall entfallen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 17. Juli 2015, 34 Wx 137/15, IBRRS 2015, 2239
 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich