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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden
- Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen
- Makler-und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!
- Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Schadensersatz bei ausbleibenden Kunden

Das Rentabilitätsrisiko von angemieteten Verkaufsräumen liegt grundsätzlich auf Seiten des gewerblichen Mieters. Dies gilt auch, wenn die Räumlichkeiten in einem neu erbauten Einkaufszentrum mit einem besonderen Vermarktungskonzept liegen, so das OLG Koblenz. Das Risiko kann dem Mieter grundsätzlich nur durch entsprechende vertragliche Regelungen genommen werden, z. B. durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete. Vorliegend forderte der Mieter Schadensersatz von seinem Vermieter, da dieser nach Ansicht des Mieters Werbemaßnahmen nicht vornahm, die er ihm im Vorfeld zugesichert habe. Weiterhin seien die vom Vermieter zugesicherten Besucherzahlen ausgeblieben. Der Senat sah den Vortrag des Mieters jedoch als nicht substantiiert an. Beruft sich ein Mieter auf vorvertragliche Erklärungen zu Inhalt und Umfang von Werbemaßnahmen oder einer voraussichtlichen Kundenfrequenz, hat er die behaupteten Zusagen des Vermieters detailliert nachzuweisen, solange diese weder Teil des Mietvertrags sind noch sonst protokolliert wurden.

Praxistipp

Gerade bei neu geschaffenen gewerblichen Mietobjekten wird der Vermieter keine Gewähr für etwaige Besucherzahlen oder der Gleichen abgeben wollen. Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten die Parteien daher alle Voraussetzungen, die für sie für die Durchführung des Mietverhältnisses von Bedeutung sind, vertraglich konkret vereinbaren. Nur so können im Zweifelsfall Schadensersatzansprüche hergeleitet werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 14. April 2015, 5 U 1483/14, IBRRS 2015, 2309

 

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Abbruch von Vertragsverhandlungen

Werden von Seiten des Verkäufers konkrete Vertragsverhandlungen über ein Grundstück abgebrochen, ist dieser verpflichtet, dies dem Käufer gegenüber zu offenbaren. Tut er dies, kann der Käufer nur noch den durch enttäuschtes Vertrauen entstandenen Schaden geltend machen, der in der Zeit entstanden ist, in der die Verkäuferseite die Käuferseite nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat.

Kommentar

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner das Recht, vom angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Daher erfolgt jeder Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, auf eigene Gefahr. Jedoch ist bei notariell zu beurkundenden Verträgen eine Ersatzpflicht zu bejahen, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Vertragsverhandlungen abbricht. Der Vertragspartner soll vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Verkaufsabsicht bewahrt werden. Dennoch sind nur solche Schäden ersatzpflichtig, die in der Zeit entstanden, als der Käufer noch nichts vom Abbruch der Verhandlungen wusste.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Aachen, Urteil vom 15. Januar 2015, 10 O 106/14, IBRRS 2015, 2013

 

Makler- und Bauträgerrecht: Und noch einmal: Keine Provision ohne Maklervertrag!

Dass ein Makler seine Provision auch dann fordern kann, wenn nicht der ursprüngliche Käufer, sondern der Vorkaufsberechtigte die Immobilie erwirbt, ist allseits bekannt. Damit der Provisionsanspruch nicht gefährdet wird, ist es aber erforderlich, dass die Vereinbarung über den Maklerlohn „wesensmäßig“ im Kaufvertrag enthalten ist. So hatte das Kammergericht vorliegend entschieden, dass es sich bei der Maklerklausel im Vertrag des Vorkaufsrechtsgeschäfts gerade nicht um eine wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Regelung handele. Denn: Die erste Ausführung des Kaufvertrags enthielt in diesem Fall keinerlei Regelungen hinsichtlich einer Maklerprovision. Erst im Nachtragsverfahren wurde ein Anspruch des Maklers im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbart. Nach Ansicht des Senats stelle dieser Nachtrag einen Fremdkörper dar –  ein Anspruch des Maklers gegenüber dem Vorkaufskäufer scheidet folglich aus.

Kommentar

Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechts, ist es für den Provisionsanspruch des Maklers entscheidend, dass die Maklerklauseln wesentlicher Teil des Kaufvertrags sind. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Klausel jene Maklerkosten betrifft, die bereits zur Anbahnung des Hauptvertrages entstandenen waren. Für den Provisionsanspruch muss bei Abschluss des Kaufvertrags bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage angelegt gewesen sein.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 11. August 2014, 10 U 140/13, IBRRS 2015, 2337

 

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wird nur auf einen Grund gestützt – kein Nachschieben möglich?

Gründet der Auftraggeber seine außerordentliche Kündigung des VOB-Bauvertrags allein auf eine bestimmte Tatsache, z.B. den Verzug des Auftragnehmers, so ist die vorzeitige Beendigung des Vertrages auf diesen Kündigungsgrund beschränkt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur möglich, wenn die nachgeschobenen Gründe zum Zeitpunkt der Auftragsentziehung vorlagen und diese dem Auftragnehmer rechtzeitig, bis zum Beginn der Selbstvornahme, mitgeteilt worden sind, so das Oberlandesgericht Stuttgart.

Kommentar

Das Oberlandesgericht behandelt ein umstrittenes Thema. Die VOB/B schreibt ausdrücklich die schriftliche Kündigung gegenüber dem Auftragnehmer vor, lässt aber unerwähnt, ob daneben auch eine Begründungspflicht besteht. Insbesondere, wenn der Auftraggeber im Vorfeld der Kündigung auf verschiedene Pflichtverletzungen des Auftragnehmers aufmerksam gemacht hat und diesem die Kündigung androhte, erscheint eine gesonderte Begründung im Kündigungsschreiben nicht notwendig zu sein. Der Auftragnehmer sollte durch die vorgeschaltete Korrespondenz bereits in Kenntnis der Gründe gesetzt worden sein. Angesichts der Rechtsprechung des OLG Stuttgart ist es allerdings ratsam, im Kündigungsschreiben auf die Gründe und vorangegangenen Kündigungsandrohungen Bezug zu nehmen.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 03. März 2015, 10 U 62/14 (nicht rechtskräftig), IBRRS 2015, 0708

 

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© Peter Hegerich