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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht
- Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall
- Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel
- Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

 

Grundstücksrecht: Nachweispflicht bei einer Untervollmacht

Soweit ein Unterbevollmächtigter unmittelbar im Namen des Geschäftsherrn eine Eintragungsbewilligung erteilt, ist der Fortbestand von Untervollmacht und Hauptvollmacht gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dabei kommt es bei der Untervollmacht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung und bei der Hauptvollmacht auf den Zeitpunkt der Erteilung der Untervollmacht an. Das Fortbestehen der Untervollmacht ist durch Vorlage der Urschrift, einer Ausfertigung oder der notariellen Bescheinigung, dass Urschrift oder Ausfertigung bei Abgabe der Bewilligung vorlagen, zu belegen.

Kommentar

Grundsätzlich kann die Untervollmacht auf zwei Arten erteilt werden: Zum einen kann der Hauptbevollmächtigte dem Unterbevollmächtigten Vollmacht erteilen, den Geschäftsherrn unmittelbar zu vertreten. Zum anderen kann der Bevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zu seiner eigenen Vertretung bei den auf Grund der Hauptvollmacht vorzunehmenden Handlungen bevollmächtigen. Bevollmächtigt der Hauptbevollmächtigte den Unterbevollmächtigten zur unmittelbaren Vertretung der Gläubigerin, muss dem Grundbuchamt der Bestand der Untervollmacht nachgewiesen werden.

Autor: Dominique Reichelt – reichelt@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 14. Juli 2015, 1 W 689/15, IBRRS 2015, 2296

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Haftung des Vermieters bei Umsatzausfall

Der Vermieter gewerblicher Mieträume haftet nicht bei einem Umsatzausfall seines Mieters, den dieser aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erlitten hat. Nach dem Gesetz hat der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich alle Aufwendungen zu ersetzen, die dieser aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme erbringt. Eine „Aufwendung“ im Sinne der Vorschrift liegt vor, wenn es sich um eine freiwillige Vermögenseinbuße handelt, die im Interesse eines anderen erbracht wird und auf einer Leistung des Mieters beruht, z. B. Reinigungsarbeiten oder eine Anschlussrenovierung. Umsatzeinbußen sind weder freiwillig noch im Interesse eines anderen erfolgt und stellen keine Aufwendungen dar, so dass sie in einem solchen Fall vom Vermieter nicht zu tragen sind.

Kommentar

Es erscheint sachgerecht, Umsatzeinbußen, die aufgrund von Erhaltungsmaßnahmen aufgetreten sind, dem Mieter aufzuerlegen, wenn der Vermieter weder das Auftreten des Mangels noch Umfang und Dauer der Mangelbeseitigung verschuldet hat. Den Vermieter trifft im Umkehrschluss jedoch die Pflicht, Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen, sodass sich der Mieter auf diese einstellen kann. Gerade bei der Gewerberaummiete können Gewinnausfälle des Mieters leicht durch Absprachen der Parteien und Rücksichtnahme auf saisonale Besonderheiten minimiert werden.

Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Mai 2015, XII ZR 65/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Volle Nutzungsentschädigung trotz Mangel

Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, kann der Vermieter nach dem Gesetz für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen. War der Mietwert der Sache durch einen Mangel schon während des Mietverhältnisses gemindert, hat der Mieter nur den geminderten Betrag als Nutzungsersatz zu zahlen. Tritt ein solcher Mangel aber erst nach Vertragsbeendigung ein, soll nach der Entscheidung des BGH der Entschädigungsanspruch des Vermieters grundsätzlich nicht herabzusetzen sein. Könnte sich der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nämlich auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen und so eine Kürzung des Entschädigungsanspruchs erreichen, wäre er nicht besonders unter Druck, seiner gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nachzukommen und das Verhältnis zwischen den Parteien endgültig abzuwickeln.

Kommentar

Der Bundesgerichtshof führt mit der hier genannten Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik fort. Grundsätzlich besteht danach, trotz des Anspruches auf Nutzungsentschädigung, für den Vermieter keine Verpflichtung, nachträglich entstandene Mängel zu beseitigen. Ausnahmen hiervon behält sich der BGH jedoch für solche Fälle vor, in denen dem Mieter durch die unterlassene Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum drohen und zusätzlich Gründe vorliegen, die die Vorenthaltung der Mieträume in milderem Licht erscheinen lassen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Mai 2015, XII ZR 66/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Vertragsschluss nach über einem Jahr – Beweislast des Maklers

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann, wenn sich der Grundstückskaufvertrag als Ergebnis der vorhergehenden Maklerleistungen darstellt. Erfolgt der Abschluss des Kaufvertrages innerhalb eines Zeitraums von etwa einem Jahr, wird die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für gewöhnlich vermutet. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Makler vollumfänglich beweisen, dass sein Nachweis zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages war. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag 22 Monate nach erfolgtem Nachweis geschlossen. Der Makler berief sich  darauf, dass die Kaufinteressenten direkt nach seiner Nachweistätigkeit eine Datei über das Objekt angelegt hatten und in diese später noch einmal ein Eintrag durch einen dortigen Mitarbeiter erfolgte. Nach Ansicht des Senats belegt dies allein jedoch kein Fortwirken der Nachweistätigkeit. Mangels weiterer Tätigkeiten des Maklers schied ein Provisionsanspruch aus.

Kommentar

Oft ist es für den Makler in der Praxis schwierig, die Mitursächlichkeit der eigenen Tätigkeit am Abschluss des Kaufvertrages nach längerem Zeitablauf nachzuweisen. Der Makler sollte daher stets versuchen, mit dem Kunden in Kontakt zu bleiben und weitere Informationen zum Objekt zu liefern. Hier bietet es sich z. B. an, auch Kunden, die einen Ankauf wegen eines zu hohen Kaufpreises längst abgelehnt haben, bei einer späteren Reduzierung des Kaufpreises zu informieren. Hiermit könnte ein neues Kaufinteresse geweckt werden.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 09. Juli 2015, 23 U 396/15, IBRRS 2015, 2130

 

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© Peter Hegerich