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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 

- Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
- Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
- Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
- Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik

 

Gewerbliches Mietrecht: Kein Überwachungsrecht des Mieters
Dem Mieter steht kein Recht zu, die noch in der Herstellung befindlichen Mieträume zu betreten, um die ordnungsgemäße Bauausführung zu überwachen, so das Kammergericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter nur einen Anspruch auf Überlassung der fertig gestellten Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Anspruch des Mieters auf Zutritt zu den vom Vermieter noch nicht übergebenen Räumen besteht aber grundsätzlich nicht. Die Herstellung erfolgt allein im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Kommentar
Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Gericht weist auch zu Recht darauf hin, dass Konsequenz der Rechtsauffassung des Mieters wäre, dass beispielsweise ein Käufer bei einem Pkw-Kauf Anspruch auf Beobachtung des Herstellungsprozesses oder der Käufer eines für ihn anzufertigenden Kleidungsstücks auf Zutritt zur Schneiderwerkstatt hätte. Diese Beispiele zeigen, dass ein derartiges Begehren grundsätzlich nicht in Betracht kommt.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 26.03.2015, 8 U 19/15, BeckRS 2015, 09948
 
 
Grundstücksrecht: Videoüberwachung des Nachbargrundstücks aufgrund von Verpixelung zulässig
Bei einer Videoüberwachung auf einem Privatgrundstück muss grundsätzlich sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden. Im entschiedenen Fall waren die Kameras zwar so installiert worden, dass die öffentliche Straße vor dem Haus des Beklagten und das Grundstück des klagenden Nachbarn gefilmt wurden, aber die Aufnahmen automatisch verpixelt wurden und somit nichts erkennbar war. Da diese Verpixelung für den normalen Anwender nicht rückgängig zu machen ist, entschied das Gericht, dass die Videoüberwachung nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzt und kein Entfernungsanspruch besteht.
Kommentar
Wer an seinem Grundstück Überwachungskameras so installiert, dass diese nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Nachbargrundstück oder öffentlichen Verkehrsraum filmen, der muss damit rechnen, dass ihm dies gerichtlich untersagt wird. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht, und damit das Recht am eigenen Bild, wird im Grundgesetz nämlich ausdrücklich unter Schutz gestellt. In jedem Fall sollte die Installation von Fachfirmen durchgeführt werden, die sensible fremde Bereiche technisch verpixeln bzw. ausgrauen, damit – wie im entschiedenen Fall – der gutachterliche Beweis geführt werden kann, dass fremde Rechte nicht beeinträchtigt werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: AG Wedding, Urteil vom 25.06.2014, 8a C 63/13, IBRRS 2015, 1134

 

Grundstücksrecht: Pflichtverletzung ab 5% des Kaufpreises
Tritt im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages ein behebbarer Mangel auf, kann in der Regel dann keine unerhebliche Pflichtverletzung mehr angenommen werden, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung mehr als 5 % des Kaufpreises betragen. Liegen die Kosten hingegen unter dieser Schwelle, hat der Verkäufer einen Rücktritt des Käufers nicht zu befürchten, da dieser aufgrund der Unerheblichkeit der Pflichtverletzung ausgeschlossen ist. Bei einer gebrauchten Immobilie ist dieser Schwellenwert nicht alleine deshalb auf einen Wert von 10 % zu erhöhen, weil eine allgemein geringere Erwartungshaltung hinsichtlich der Mängelfreiheit geboten ist. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die eine Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle zu Lasten des Käufers sachgerecht erscheinen lassen.
Kommentar
Für die Frage, wann eine Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle im Sinne des § 323 Abs. 5 BGB gegeben ist, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung beider Parteien. Dabei sind die generelle Bedeutung des Mangels sowie alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Liegen behebbare Mängeln vor, ist dabei auf den Mängelbeseitigungsaufwand abzustellen. Dieser ist dann mit dem Kaufpreis ins Verhältnis zu setzen, um feststellen zu können, ob bzw. inwieweit eine Geringfügigkeit der Pflichtverletzung gegeben ist.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015, 21 U 93/14, IBRRS 2015, 2062

 

Bau- und Architektenrecht: Und täglich grüßt die Schwarzarbeiterproblematik
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitergesetz nichtig, weil die Parteien vereinbarten, dass für den Werklohn weder Rechnung mit Steuerausweis gestellt, noch Umsatzsteuer gezahlt werden sollte, so kann der Auftraggeber von seinem Auftragnehmer bei Mangelhaftigkeit des hergestellten Werks keine Rückzahlung des zu viel gezahlten Werklohns verlangen, obwohl der Wert des Gewerks aufgrund der erbrachten mangelhaften Leistung deutlich gemindert war. Anderweitige Ansprüche, etwa Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag, stehen dem Auftraggeber aufgrund der Nichtigkeit des Werkvertrags nicht zu, sodass die Schlechtleistung in keiner Weise kompensiert werden kann.
Kommentar
Dieses Urteil setzt die höchstrichterliche Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 zur Schwarzarbeiterproblematik fort und kippt dabei das Urteil des vorinstanzlichen Oberlandesgerichts, welches einen Wertersatzanspruch für die mangelhafte Leistung im Sinne eines Rückerstattungsanspruchs bejahte. Dies ist auch nur konsequent. Karlsruhe verstärkt durch die Entscheidung erneut das Schwarzarbeitergesetz zwecks Eindämmung der Schwarzarbeit in Deutschland. Die strikte Ablehnung etwaiger Ersatzansprüche ist Ausfluss des mittlerweile vorherrschenden gesellschaftlichen Verständnisses für das Risiko, welches die Steuer- und Abgabenverkürzung in sich birgt.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.06.2015, VII ZR 216/14 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich