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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/13 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
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- Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
- Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
- Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
- Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Mietanpassung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung
 
Die Vereinbarung eines Gewerberaummietvertrages, nach der „eine Mieterhöhung  für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist“, ist so auszulegen, dass der Vermieter nach Ablauf der 5 Jahre eine Mietanpassung verlangen kann. Einer ausdrücklichen Anpassungsvereinbarung bedarf es nicht. Vorliegend hatte der Mieter die Klausel  in den Vertag eingebracht und war der Auffassung, dem Vermieter stünde aufgrund der – bloß negativen – Formulierung  kein Erhöhungsrecht zu. Nicht so der Senat: Der Vermieter sei sehr wohl berechtigt, nach Ablauf der ersten 5 Jahre eine Anpassung des Mietzinses zu verlangen. Nur dieses Ergebnis sei nach den Grundsätzen der Auslegung sachgerecht.
Kommentar
Im Rahmen der Auslegung muss stets davon ausgegangen werden, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung eine tatsächliche Rechtsfolge herbeiführen wollten. Eine solche würde vorliegend nicht eintreten, sofern man die Klauseln so verstünde, als seien Mieterhöhungen für die ersten 5 Jahre ausgeschlossen, darüber hinaus jedoch keine Rechtsfolgen gewollt. Da im Gewerberaummietrecht kein gesetzliches Mieterhöhungsrecht existiert, würde die Klausel lediglich die gesetzliche Regelung wiedergeben und somit mangels Herbeiführung einer tatsächlichen Rechtsfolge leer laufen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015, 311 O 7/13, IBRRS 2015, 1877

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Einhaltung der Schriftform auch ohne Vertretungszusatz des Vorstandes
 
Ist eine Aktiengesellschaft (AG) Partei eines Gewerberaummietvertrages, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung der AG enthält. Bei der AG handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, die vom Vorstand vertreten wird. Dieser kann aus mehreren Personen bestehen. Aus dem Handelsregister war ersichtlich, dass einzelne Vorstandsmitglieder die AG in Gemeinschaft mit einem Prokuristen wirksam vertreten können. In diesem Fall kann nicht der Eindruck entstehen, der Vertrag sei in Bezug auf die Unterschriften unvollständig, wenn ein Mitglied des Vorstands gemeinsam mit einem Prokurist unterzeichnet hat. Zur Wahrung der Schriftform genügt daher die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen mit dem Zusatz „ppa“ unterschreibenden Prokuristen. Gleiches gilt für den Fall, dass nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz und ohne Prokurist unterzeichnet. Die Schriftform ist auch hier gewahrt. Ein einzelnes Vorstandsmitglied kann auch gemäß Satzung allein zur Vertretung der AG berechtigt sein. Enthält daher das Rubrum keine Vertretungsregelung kann dessen alleinige Unterzeichnung nur bedeuten, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied die AG allein vertreten wollte.
Kommentar
Der Senat hat in seinem Urteil noch einmal deutlich gemacht, dass für den Eindruck der Unvollständigkeit des Vertrages nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen sei. Lediglich die Angaben im Mietvertrag seien entscheidend, sodass sich aus diesen eindeutig ergeben muss, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 22.04.2015, XII ZR 55/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Bau- und Architektenrecht: Ersatz ohne konkreten Schaden!
 
Bereits das Risiko eines Schadenseintritts kann die gesetzlichen Gewährleistungsrechte begründen. Diese stehen dem Bauherrn bereits dann zu, wenn das Risiko eines Schadenseintritts wahrscheinlich ist, dieses sich jedoch zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Vorschussanspruchs (noch) nicht realisiert hat. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe anlässlich einer vom Auftragnehmer eingebauten Dampfbremse entschieden, welche laut Sachverständigem kleine Lecke aufwies. Konkrete Folgeschäden ergaben sich aus dem Gutachten jedoch nicht. Dennoch habe der Bauherr einen Anspruch auf Kostenvorschuss für eine vollflächige Erneuerung. In seiner Begründung führte das OLG aus, dass der Dichtigkeit einer Dampfbremse erhebliche Bedeutung im Hinblick auf eventuelle künftige Feuchtigkeitsschäden zukomme. Nicht zumutbar sei es daher, die Realisierung des Schadens abzuwarten.
Kommentar
Nicht jedes Risiko eines Schadens ist unter den soeben genannten Voraussetzungen ersatzfähig. Vielmehr gilt es, das Risiko der Schadensrealisierung zu bewerten, insbesondere die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Bei der Bestimmung des Nacherfüllungsumfangs muss das Interesse des Auftragnehmers an der Verweigerung einer unverhältnismäßig kostenintensiven Nachbesserung stets Berücksichtigung finden. Im vorliegenden Fall war es dem Auftraggeber allerdings nicht zumutbar, ein „Flickwerk“ zu erhalten.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013, 13 U 80/12 – www.ibr-online.de

 

 

Wohnraummietrecht: Einbau von Rauchwarnmeldern ist hinzunehmen
 
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dies hat der BGH aktuell in zwei Fällen entschieden. Die Vermieter (Wohnungsbaugesellschaft und Wohnungsbaugenossenschaft) hatten in den besagten Fällen beschlossen, den Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und zentral warten zu lassen. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und somit vom Mieter zu dulden sind, so der BGH. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führe zu einer nachhaltigen Verbesserung  auch im Vergleich mit dem Zustand, den der Mieter durch den Eigeneinbau der Rauchwarnmelder geschaffen hat. Die Duldungspflicht ergebe sich zudem auch aus der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchwarnmeldern.
Kommentar
Ob eine Duldungspflicht des Mieters besteht, wenn er schon selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat, ist nicht unstreitig (bejahend auch AG Halle v. 28.01.2014, Az. 97 C 2551/13). Aus dem Urteil des BGH vom 10.01.2012 (Az. 63 S 136/11) ergab sich noch eine Tendenz zu Gunsten des Mieters. Die Duldungspflicht hat der BGH nun zumindest für die obige Fallkonstellation bejaht.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteile vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich