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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/11 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
- Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
- Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
- Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
 
 
Grundstücksrecht: Geräuschbeeinträchtigungen in der Nachbarschaft
Kommt es beim Zusammentreffen unterschiedlicher Gebiete, wie z. B. von allgemeinen Wohn- und Mischgebieten, zu Geräuschbeeinträchtigungen, trifft jeden Grundstücksnutzer eine spezielle Rücksichtnahmepflicht. Die exakte Festlegung einer „zumutbaren“ Geräuschbeeinträchtigung ist jedoch nicht möglich. Im Einzelfall muss daher eine wertende Betrachtung aller maßgeblichen Umstände vorgenommen werden. So hängt die Lästigkeit eines Geräusches nicht nur von Messwerten, sondern auch von Umständen wie z.B. Dauer, Intensität oder Frequenz ab. Vorliegend begehrte der Nachbar einer Waschanlage den Bau eines Tores, welches während des Waschvorgangs geschlossen zu halten ist. Dies wurde ihm durch den Senat versagt, nachdem dieser bei einem Ortstermin feststellte, dass nur eine unerhebliche Geräuscheinwirkung vorliegt.
Kommentar
Geräuscheinwirkungen müssen hingenommen werden, wenn diese die Benutzung des betreffenden Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Bei der Überprüfung, ob die  Beeinträchtigung wesentlich ist oder nicht, ist nicht das subjektive Empfinden des Betroffenen, sondern dasjenige eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ maßgeblich. Werden die festgelegten Grenz- oder Richtwerte, wie sie z.B. die TA Lärm (Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz) enthält, nicht überschritten, wird in der Regel von einer unwesentlichen Geräuscheinwirkung ausgegangen.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 28. August 2014, 24 U 71/13, IBRRS 2015, 0823

 

 
Gewerbliches Mietrecht: Fehlende Farbwahlklausel – Wände dürfen rot bleiben
Ist im Mietvertrag nicht geregelt, welche Wandfarbe verwendet werden soll, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wände nach Mietende weiß zu streichen. Vorliegend wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet. Dabei stand es dem Mieter frei, über die Wahl seiner farblichen Wandgestaltung zu entscheiden. Der Mietvertrag enthielt lediglich eine Klausel, die die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsah. Nach Ansicht des Senats führe die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch nicht dazu, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.
Praxistipp
Grundsätzlich ist die Verwendung einer Farbwahlklausel zulässig, soweit diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die Klausel darf aber ausschließlich nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gelten. Zudem ist dem Mieter ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Farbwahl zu überlassen. Die Gestaltung der Schönheitsreparaturklauseln ist also nach wie vor – aufgrund der zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen – nicht einfach. Es kann z. B. auch zu empfehlen sein – je nach Fall- die Regelung kurz und knapp zu halten.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 29. Januar 2015, 3 U 1209/14, IMR 2015, 157

 

 
Wohnraummietrecht: Haftung des Vermieters für Legionellen
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Pflicht, regelmäßige Untersuchungen des Trinkwassers vorzunehmen. Kommt er dieser nicht nach, wird er seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn dieser aufgrund verseuchten Trinkwassers erkrankt. Vorliegend erkrankte der Mieter an einer Lungenentzündung, die er auf die starke Legionellen-Kontamination seiner Wohnung zurückführte. Sowohl Amts- als auch Landgericht verneinten einen Schadensersatzanspruch, da die Legionellenerkrankung nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückzuführen sei. Anders der BGH: Das landgerichtliche Urteil sei an einen zu hohen Maßstab richterlicher Gewissheit angelegt. Zudem komme eine Pflichtverletzung aufgrund unregelmäßiger Kontrollen auch bereits für den Zeitraum vor Inkrafttreten der Trinkwasserverordnung vom 01.11.2011 in Betracht.
Kommentar
Zwar handelt es sich vorliegend um ein Urteil aus dem Wohnraummietrecht, der grundsätzliche Tenor wird jedoch auch auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen sein. Gerade der gewerbliche Vermieter kann hier – je nach Art des ausgeübten Gewerbes seines Mieters – in einer verstärkten Pflicht sein. So richtet sich die Häufigkeit der Kontrollen nach der täglichen Menge des abgegebenen oder produzierten Wassers in einem Wasserversorgungsgebiet.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2015, VIII ZR 164/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässige Unterteilung von Wohnungseigentum
Grundsätzlich bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehr Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Dies gilt jedoch nur, soweit die bisherige Zweckbestimmung der Räume beibehalten wird. Dienen die Räume laut Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, so ist eine Unterteilung in Wohnungseigentum ohne die Mitwirkung der Wohnungseigentümer unzulässig. Diese können durch eine Vereinbarung die Teilungserklärung anpassen. Im Rahmen der grundbuchrechtlichen Umschreibung bedarf es zudem der Bewilligung der Wohnungseigentümer.
Kommentar
Erfolgt trotz Unzulässigkeit der Unterteilung eine entsprechende Eintragung im Grundbuch, so entfaltet diese keine materiell-rechtliche Wirkung. Denn die Eintragung der Wohneinheiten ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht im Widerspruch zur ursprünglichen Teilungserklärung. Ein gutgläubiger Erwerb des Wohnungseigentums ist daher ausgeschlossen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 04. Dezember 2014, V ZB 7/13 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich