magnify
Home 2015 §§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/10 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
- Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
- Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
- Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
 -Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
 
 
Grundstücksrecht: Zulässige Schenkung an Minderjährigen
Alleine der Hinweis in einem Schenkungsvertrag an einen Minderjährigen, dass dieser in Zukunft kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverträge eintreten wird, sorgt nicht dafür, dass die Übertragung des Grundstücks als teilentgeltlich anzusehen ist. Anders ist die Situation zu beurteilen, wenn weitere vertragliche Verpflichtungen zum Eintritt in das Mietverhältnis vorgesehen sind. Vorliegend bestand zugunsten des Vermieters des verschenkten Objektes ein Nießbrauchrecht, das diesem gestattete, auch nach der Eigentumsübertragung die Wohnungen zu vermieten. Nach Ansicht des Senats ist die Übertragung in diesem Fall unentgeltlich und damit nicht vom Familiengericht zu genehmigen, sodass der Minderjährige wirksam durch seine gesetzlichen Vertreter vertreten wurde.
Kommentar
Aus Gründen des Minderjährigenschutzes sind Schenkungsverträge mit Minderjährigen grundsätzlich durch das Familiengericht zu genehmigen, wenn der Minderjährige durch den Schenkungsvertrag dazu verpflichtet wird, in andere Verträge, wie z.B. bestehende Mietverträge, einzutreten. Erfolgt der Vertragseintritt hingegen kraft Gesetzes und gerade nicht aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung, sieht das Gesetz keine zusätzliche Genehmigung durch das Familiengericht vor.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 06. August 2014, 15 W 94/14, NJW-RR 2014, 1350
 
 
Grundstücksrecht: Der Kaufpreis bestimmt die Höhe der Kosten der Grundbucheintragung
Nach dem seit 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz – wie schon nach der ehemaligen Kostenordnung – ermittelt sich der für die Kostenberechnung maßgebliche Geschäftswert beim Kauf einer Sache nach dem Kaufpreis. Nur wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Sache höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, ist der Verkehrswert maßgebend.
In einem dem OLG München vorgelegten Fall hat das Grundbuchamt einen hohen Weiterverkaufspreis einer Immobilie zum Anlass genommen, die Kostenrechnung für den früheren Erwerb der Immobilie zu erhöhen. Konkret hatte ein Eigentümer eine Immobilie für etwa 16 Mio. Euro erworben und diese ein halbes Jahr später für etwa 29 Mio. Euro weiter veräußert. Im Rahmen des ersten Erwerbs war eine Vormerkung eingetragen worden, deren Kosten anhand des Kaufpreises in Höhe von 16 Mio. Euro berechnet wurden. Nach dem Verkauf der Immobilie wurden dem Eigentümer mit Hinweis auf den erhöhten Weiterverkaufspreis – aus dem das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert schloss – weitere 3.150,00 Euro für die Vormerkung in Rechnung gestellt.
Das OLG München hält diese zweite Kostenforderung für unzulässig. Aus dem höheren Weiterverkaufspreis darf nur dann auf einen höheren Verkehrswert der Sache auch im Zeitpunkt des früheren Geschäfts geschlossen werden, wenn sich aus dem späteren Geschäft zweifelsfrei ergibt, dass der erhöhte Wert bereits zu dem früheren Zeitpunkt bestand. Das war vorliegend aber nicht der Fall. Der Eigentümer konnte konkret darlegen, dass es aufgrund seiner Planungsleistungen sowie dem besonderen Interesse der späteren Käuferin an dem Erwerb der Immobilie zu einer derartigen Kaufpreiserhöhung innerhalb kurzer Zeit gekommen sei. Deshalb war für die Berechnung der Kosten lediglich der ursprüngliche Kaufpreis in Höhe von 16 Mio. Euro zugrunde zu legen.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. März 2015, 34 Wx 232/13, IBRRS 2015, 0729
 
 
Bau- und Architektenrecht: Ausnahme – Mängelrechte vor Abnahme des Gewerks
Ausnahmsweise kann die Geltendmachung von werkvertraglichen Mängelrechten durch den Besteller gegen seinen Unternehmer auch vor Abnahme wirksam sein. Der Unternehmer muss dazu sein Werk als fertiggestellt ansehen als auch abliefern, der Besteller im Gegenzug jedoch die Abnahme wegen Mängeln verweigern und der Unternehmer wiederum eine (weitere) Mängelbeseitigung endgültig ablehnen, so das Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht begründet seine Auffassung damit, dass der Besteller ansonsten zur Abnahme einer aus seiner Sicht mangelhaften Leistung gezwungen wäre, um seine Mängelansprüche gegen den Unternehmer durchzusetzen.
Kommentar
Die Position des Auftraggebers wird damit gestärkt. Der Unternehmer in der oben dargestellten Konstellation muss also damit rechnen, dass der Auftraggeber von den ihm zustehenden Mängelrechten, wie etwa der Vorschusszahlung, auch schon vor der Abnahme Gebrauch macht. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass alle weiteren Voraussetzungen für die Geltendmachung von Mängelrechten, wie etwa die Mangelhaftigkeit des Werks, erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und kein Ausschluss der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung im Verhältnis zu den Kosten vorliegen müssen.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 19. August 2014, 24 U 41/14, BeckRS 2015, 01015
 
 
Wohnraummietrecht: BGH entscheidet über Eigenbedarfskündigungen
Gerichte haben den Wohnbedarf zu respektieren, den der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen betrachtet, so der BGH. Auch wenn den Gerichten der angegebene Bedarf überhöht erscheint, sind sie nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen an die Stelle des Vermieters zu setzen. Es ist auch nicht die Angemessenheit des Wohnbedarfs zu prüfen. Vielmehr darf lediglich überprüft werden, ob das Vorgehen des Vermieters rechtsmissbräuchlich ist. Hierbei ist zu beachten, dass erst ein weit überhöhter Wohnbedarf als rechtsmissbräuchlich gilt. Ob ein solcher vorliegt, ist durch Abwägung aller Interessen anhand objektiver Kriterien und unter Würdigung des konkreten Falles zu beurteilen.
Kommentar
Mit seinem Urteil schließt sich der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung an und stärkt die Rechte der Vermieter weiter. Zu beachten bleibt, dass dem Mieter u.U. ein Widerspruchsrecht zustehen kann. Vermieter sollten daher bei einem geplanten eigenen Bezug der Wohnung stets mögliche zeitliche Verzögerungen, auch aufgrund eines etwaigen Gerichtsverfahrens berücksichtigen.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2015, VIII ZR 166/14 – www.bundesgerichtshof.de
 

Ein Antwort

  1. Spannende Beiträge zu aktueller Rechsprechung.

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich