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§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/07 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

- Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!
- Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht
- Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!
- Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht
- Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

 

Aktuell: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen!

Nachdem der Bundestag hat am 05.03.2015 das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen beschlossen hat, hat nunmehr auch der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt. Das Gesetz soll voraussichtlich im Juni 2015 in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“ gelten. Bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen dürfen die Mieten dort nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten die Wohnungslage angespannt ist, sollen die Länder festlegen. Für Neubauten und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bei Maklerleistungen gilt künftig „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll derjenige die Maklergebühren zahlen, der den Makler beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein. Wohnungsvermittlungsverträge sind zudem künftig schriftlich abzuschließen.Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetzentwurf Drucksache 447/14 -www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2014/0401-0500/447-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1

 

Grundstücksrecht: Vereiteltes Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Dritten und unterlässt es, seinen Mieter über das ihm zustehende Vorkaufsrecht zu unterrichten, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter zu. Dies gilt sogar dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt, nachdem er von dessen Bestehen Kenntnis davon erlangt hat. Der Anspruch umfasst die Differenz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis.

Kommentar
Der BGH widerspricht mit seinem Urteil klar der Ansicht der Vorinstanzen. Diese hatten die Klage des Mieters abgewiesen, da er nach Kenntnisnahme nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hatte. Nach Ansicht des BGH solle die Mitteilung vom Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht sofort auszuüben. Erhält er – wie vorliegend – diese Informationen hingen erst, wenn der Vermieter den Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt hat, könne nicht vom Mieter verlangt werden, dass er dennoch das Vorkaufsrecht ausübt. Der Vermieter könne den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen, sodass es nur billig wäre, dem Mieter unmittelbar den Ersatz des Erfüllungsschadens zu gewähren und nicht zunächst den Abschluss eines nicht erfüllbaren Kaufvertrages zu fordern.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Architekten/Fachplaner müssen technische Entwicklungen nicht beachten!

Im Jahr 2006 hatte ein Architekt die Verlegung von Leitungen für den Bau eines Wohnhauses geplant. Die Planung entsprach der DIN 18015 (Stand 1992). Der Bauherr wollte die Schlussrechnung des Architekten aus dem Jahr 2008 mit Verweis auf die Neuerungen in der DIN 18015 (Stand 2007) nicht zahlen. Danach wäre anders, als ausgeführt, die Auswechselbarkeit der Leitungen vorgesehen. Der Bauherr sah in der Leistung des Architekten einen zum Schadensersatz berechtigenden Planungsfehler. Ohne Erfolg, so das OLG München.

Kommentar
Der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Planung eines Architekten/Fachplaners ist der Zeitpunkt seiner Leistungserbringung, nicht der Zeitpunkt der Abnahme seiner Leistung. Ändern sich nach erbrachter Leistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik, führt dies nicht zu einer mangelhaften Leistung, die einen gewährleistungspflichtigen Planungsfehler begründet. Diese Ansicht entspricht nicht der gängigen Rechtsprechung. Zu bemerken ist, dass sie sich auf Schadensersatzansprüche gegen Fachplaner/Architekten beschränkt, wenn diesen ein Planungs- und Überwachungsfehler zur Last gelegt wird. Problematisch an der Entscheidung ist, wenn sich die mangelhafte Planung im Bauwerk realisiert. Das ausführende Unternehmen würde mangelhaft leisten, da die Umsetzung der Planung nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspräche. Für den Unternehmer kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Er würde also für die Schlechtleistung des Architekten gerade stehen müssen, was in der Praxis zu Unstimmigkeiten führen kann.
Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 15. Januar 2015, 9 U 3395/14, IBRRS 2015, 0507

 

Gewerbliches Mietrecht: Gleichrangiges Vermieterpfandrecht

Veräußert der Vermieter eine vermietete Immobilie, kann dem Erwerber des Mietobjekts auch ein Vermieterpfandrecht an solchen Sachen zustehen, die der Mieter zwischenzeitlich an einen Dritten sicherheitsübereignet hat. Für die Frage, wann das Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht, ist nämlich nicht der Zeitpunkt, zu dem er in das Mietverhältnis eintritt, sondern vielmehr der Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses zwischen Mieter und Veräußerer maßgeblich. Es findet also eine Vorverlagerung zu Gunsten des Erwerbers statt. Dieses Vermieterpfandrecht des Erwerbers entsteht eigenständig neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.

Kommentar
Der Sicherungskonflikt zwischen dem Vermieterpfandrecht und einer Sicherungsübereignung wird spätestens dann praxisrelevant, wenn der Mieter insolvent ist und sich der Insolvenzverwalter und der Vermieter darüber streiten, zu wessen Gunsten das Pfandobjekt/Sicherungsgut zu verwerten ist. Der BGH hat die Rechte des Erwerbers gestärkt. Lediglich an Gegenständen, die schon vor Einbringung in die Mietsache sicherheitsübereignet wurden kann nur ein nachrangiges Vermieterpfandrecht entstehen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15.Oktober 2014, XII ZR 163/12 – www.bundesgerichtshof.de

 

Wohnraummietrecht: Der Streit um die Schönheitsreparaturen

Allgemeine Geschäftsbedingen (AGB) in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vorgesehen wird, so die aktuelle Entscheidung des BGH. Auch so genannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, hat der BGH nunmehr gekippt. Bei diesen können die tatsächlich auf den Mieter entfallenden Kostenanteile nicht verlässlich ermittelt werden. So ist beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Derartige Klauseln sind daher unwirksam.

Praxistipp
Der Bundesgerichtshof hat hier wichtige Grundsatzfragen neu entschieden und seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen geändert. Mit seinen Entscheidungen hat der BGH erneut die Rechte der Mieter gestärkt, indem er dem Vermieter einen immer geringeren Spielraum einräumt, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Vermieter tun nun gut daran, bestehende Mietverträge zu überprüfen und wenn möglich anzupassen. Künftige Mietverträge müssen in jedem Fall anhand der neuen Rechtslage ausgerichtet werden.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 -www.bundesgerichtshof.de

 

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© Peter Hegerich