magnify
Home 2015 §§ Newsletter Immobilienrecht 2015/02 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2015/02 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

• Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
• Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
• Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen

 

Bau- und Architektenrecht: Architekt in Darlegungsnot
Die Parteien streiten um Architektenhonorar. Eine Architektin forderte im vorliegenden Fall weiteres Honorar für tatsächlich erbrachte Leistungen. Ihren Anspruch kann sie jedoch nicht hinreichend darlegen. Ihr fehlt die vertragliche Grundlage. Unstreitig wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Um dessen Leistungsumfang wird gestritten. Es existiere keine allgemeine Vermutung für die Übertragung der Vollarchitektur, so das OLG Düsseldorf. Die jeweiligen Leistungspflichten ergäben sich stattdessen aus der Parteivereinbarung und nicht aus der HOAI. Eine konkludente Vertragserweiterung durch ein bloßes weiteres Tätigwerden der Klägerin verneint der Senat und weist den Anspruch deswegen zurück.
Kommentar
Die Grundlage der Auslegung von Architektenverträgen ist der Vertragstext und nicht die HOAI. Letztere ist nur das Preisrecht, dem der Vertrag unterliegt. Der Vertragsschluss richtet sich dementgegen nach den allgemeinen Regelungen des BGB. Soweit ein Honoraranspruch für das tatsächlich erbrachte Architektenwerk aus dem Vertrag geltend gemacht wird, muss die konkrete Leistung zwischen den Parteien zunächst einmal vereinbart gewesen sein. Selbst wenn die Leistungsphasen der HOAI Vertragsinhalt geworden sind, folgt daraus nicht per se der konkrete Umfang der Leistung. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die Architektenleistung vertraglich auf einen bestimmten Bereich begrenzt wird.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Oktober 2014, I-22 U 104/14, BeckRS 2015 00220

Bau- und Architektenrecht: Trotz überschrittenem Kostenvoranschlag Anspruch des Unternehmers auf übliche Vergütung!
Der Unternehmer hatte im entschiedenen Fall auf Wunsch des Bestellers eine Kostenaufstellung für die Abfuhr abgerutschter Erdmassen von einem Steilhang und den Bau einer Stützmauer erstellt. Aufgrund höherer Materialkosten und größeren Arbeitsaufwandes überstieg der Rechnungsbetrag den Kostenvoranschlag in Höhe von 13.004,61 EUR. Dies war bereits frühzeitig erkennbar gewesen. Mangels Übernahme einer Gewähr für die Richtigkeit des Kostenvoranschlages ist dieser jedoch nicht Vertragsbestandteil, sondern nur Geschäftsgrundlage geworden. Der Unternehmer ist in der Folge nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden. Der Besteller schuldet eine Vergütung, die den erbrachten Leistungen entspricht.
Praxistipp
Ist keine Pauschalvergütung vereinbart worden, so ist dem Unternehmer aus Gründen der Kostensicherheit zu raten, von dem Besteller eine Richtigkeitsgarantie für den Kostenvoranschlag zu verlangen. Andernfalls bleibt dieser unverbindlich. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch des Bestellers aufgrund fehlerhafter Kostenaufstellung würde zudem die schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht des Unternehmers sowie das Vorhandensein eines tatsächlichen Schadens voraussetzen.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 19. November 2014, 2 U 172/13, BeckRS 2014, 23405

Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz gegen eigenen Vermieter
Der Gewerberaumvermieter hat unter Umständen auch ohne entsprechende vertragliche Regelung dem Mieter Konkurrenzschutz im selben Hause zu gewähren und darf kein Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe zum Betrieb seines Mieters eröffnen. Vorliegend eröffnete der Vermieter in 5 Meter Entfernung einen Stehimbiss mit gleichem Sortiment wie dem des Mieterrestaurants mit Außer-Haus-Verkauf. Die AGB des Mietvertrages schlossen den „Konkurrenz- oder Sortimentsschutz“ aus, legten dem Mieter jedoch eine Betriebspflicht sowie Bestimmungen zu Sortiment- und Preisgestaltung auf. Die Regelungen führten nach Ansicht des Senats in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung und seien daher unwirksam: Der Mieter könne nicht gleichzeitig verpflichtet werden, Konkurrenz zu dulden, andererseits jedoch keine freien Entscheidungen hinsichtlich Sortiment, Geschäftsbetrieb oder Preis treffen zu dürfen. Er habe daher einen Unterlassungsanspruch gegen seinen Vermieter.
Praxistipp
Die Entscheidung des OLG, wonach dem Mieter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz nicht nur bei fehlender Regelung im Mietvertrag, sondern ggfs. auch im Falle eines unwirksamen Ausschlusses zu gewähren ist, kann sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter praktische Auswirkungen haben. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber von dem Mieter fernzuhalten, sondern dass nach den Umständen des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Belange der Parteien abzuwägen ist, ob der Konkurrenzschutzanspruch des Mieters das Interesse des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum überwiegt.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.November 2014, 6 U 117/13, BeckRS 2014, 22674

Wohnungseigentumsrecht: Keine Wiederwahl des Verwalters bei massiven Pflichtverletzungen
Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft trotz massiver Pflichtverletzungen wieder bestellt, hat dies die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge. Eine dahingehende Mehrheitsentscheidung der Eigentümer widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Vorliegend kam es durch ein Fehlverhalten des Verwalters zu einer Verminderung der Instandhaltungsrücklagen um 74.000,00 EUR. So hatte er Kosten über das Rücklagenkonto abgerechnet, die den einzelnen Eigentümern zurückzurechnen gewesen wären. Nach Ansicht des Senats haben die Wohnungseigentümer mit der Wiederwahl ihr Ermessen überschritten. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, sei objektiv für sein Amt ungeeignet und seine Wiederwahl nicht vertretbar.
Kommentar
Liegt eine massive Pflichtverletzung des Verwalters vor, sollte gegen den Beschluss auf Wiederwahl auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorgegangen werden. Im hiesigen Fall wurde dieser stattgegeben und der Verwalter gerichtlich von seinen Pflichten entbunden. Ein Abwarten auf das Ende des Anfechtungsverfahrens gegen den Beschluss ist den Eigentümern in einem solchen Fall nicht zuzumuten. Es ist nicht auszuschließen, dass es auch in Zukunft zu derartigen Handlungen des Verwalters kommt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 20. März 2014, 2-13 S 165/13, ZMR 2014, 904-905

 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich