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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/25 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph

 

  • Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten
  • Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag
  • Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar
  • Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

 

Grundstücksrecht: Sicherung von Wegerechten

Grundstücke werden häufig mit Dienstbarkeiten belastet. Das Wegerecht, das dem Berechtigten ein Geh- und Fahrtrecht auf einem fremden Grundstück zugesteht, stellt eine mögliche Art dieser Dienstbarkeiten dar. Ein solches Wegerecht kann dabei auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden; das Recht lastet dann auf dem gesamten Grundstück, darf aber nur innerhalb eines räumlich begrenzten Grundstücksteils ausgeübt werden. Die Ausübungsbeschränkung kann entweder ausdrücklich rechtsgeschäftlich bei Bestellung der Dienstbarkeit vereinbart werden oder sie beruht auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung des Rechts. Wird das belastete Grundstück geteilt, entfällt das Recht automatisch betreffend die Grundstücksteile, welche außerhalb des Ausübungsbereichs liegen.

Praxistipp

Ob die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, insbesondere Wege- oder sonstigen Gebrauchsrechten für den Eigentümer tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt, hängt ganz maßgeblich auch von der inhaltlichen Gestaltung der Dienstbarkeitsvereinbarung ab. Soll nicht das gesamte Grundstück vom Berechtigten genutzt werden dürfen, sondern nur eine Teilfläche, so ist diese im Rahmen der Einigung und Bewilligung als Ausübungsbereich so genau wie möglich, idealerweise über Planzeichnungen festzulegen. Nicht vom Ausübungsbereich betroffene Grundstücksflächen kann der Eigentümer weiter frei nutzen und nach Grundstücksteilung als unbelastet weiterveräußern.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 03. März 2014, 34 Wx 489/13, NJOZ 2014, 1056

 

 

Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag

Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.

Praxistipp

Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.

Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531

 

 

Bau- und Architektenrecht: Sachmängelgewährleistung – Werk technisch nicht realisierbar

Entgegen vertraglicher Vereinbarung wurden im vom BGH entschiedenen Fall für die Glasfassade eines Bauvorhabens Scheiben mit Nickelsufit-Einschlüssen verbaut. Als es in der fertiggestellten Fassade zu den für Nickelsufit-Einschlüsse typischen Bruchstellen kam, verklagte der Bauherr den Generalunternehmer auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten. Diesen Anspruch wies der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Unmöglichkeit einer  Neuherstellung ab. Sachverständige konstatierten, dass die vereinbarte Funktionalität mit der vereinbarten Ausführungsart  nicht erreichbar sei. Der Bauherr wurde auf seinen Anspruch auf Schadensersatz unter den Voraussetzungen der anfänglichen Unmöglichkeit verwiesen.

Praxistipp

Aufgrund der in diesen Fällen stets gegebenen Problematik der Beweislast des Bestellers nach der Abnahme wird diesem geraten, eine Regelung in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Unternehmer für einen bestimmten Zeitraum verpflichtet, die Scheibe bei Schäden aufgrund o.g. Einschlüsse auszutauschen. Verwirklicht der Unternehmer auf Wunsch des Bestellers das Werk in einer risikoreichen Variante und möchte Ersterer das Risiko nicht übernehmen, so hat er den Besteller darauf hinzuweisen und den Ausschluss vertraglich zu fixieren. Dies gilt umso mehr für den Fall, in dem die vereinbarte Beschaffenheit die nach dem Vertrag festgelegte Funktion gefährden oder unmöglich machen könnte.

Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014, VII ZR 203/11 – www.bundesgerichtshof.de

 

 

Makler- und Bauträgerrecht: Kein Provisionsanspruch bei nichtigem Hauptvertrag

Dem Makler steht gegenüber seinem Kunden kein Anspruch auf Zahlung einer Provision zu, wenn der vermittelte Hauptvertrag gesetzeswidrig und damit nichtig ist. Eine bereits erhaltene Provision ist zurückzuzahlen. Dies gilt auch, wenn der Verstoß auf einem Verhalten des Maklerkunden beruht, das für sich genommen nicht gesetzeswidrig ist. Im vorliegenden Fall kam es durch die Vermittlung des Maklers zu einem Praxisübernahmevertrag. Innerhalb des Vertrages vereinbarten die Parteien eine Schein- Klausel, nach der die Übergabe relevanter Mandanten-Daten von der vorherigen Zustimmung der Mandanten abhängig sei. Die tatsächlich getroffene Vereinbarung sah hingegen die Weitergabe der Daten auch ohne eine vorherige Zustimmung vor. Damit verstieß der Veräußerer gegen strafrechtliche Bestimmungen. Für den Maklerkunden als Erwerber der Praxis gelten diese Bestimmungen nicht. Dennoch ist der gesamte Vertrag aufgrund des Verstoßes gegen das Strafgesetz nichtig.

Kommentar

Kommt es ohne das Zutun des Maklers zu einem nichtigen Hauptvertrag, stehen dem Makler unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen seinen Kunden zu. Diese entstehen zumindest aufgrund seiner nutzlos getätigten Aufwendungen, wobei es Sache des Maklers ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen zu beweisen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 26. Mai 2014, U 29/13, BeckRS 2014, 12909

 

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© Peter Hegerich