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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/24 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:paragraph
 
  • Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
  • Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
  • Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
  • Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
 
 
Gewerbliches Mietrecht: Gemeinschaftsflächen – Berücksichtigung bei der Flächenberechnung
Die Parteien können im Mietvertrag bestimmen, nach welchem Modus die Flächenberechnung erfolgen soll. In dem vom Landgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatten die Parteien vereinbart, dass in die Berechnung nicht nur die exklusiv an die Mieterin überlassenen Flächen, sondern auch anteilige Gemeinschaftsflächen einfließen. Die Mieterin minderte die Miete dennoch und begründete dies u. a. damit, dass Gemeinschaftsflächen lediglich mit maximal 5% angesetzt werden dürften. Dies ist nicht richtig, so das LG Düsseldorf. Grundsätzlich kann der Mieter zwar davon ausgehen, dass die Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch die Mietzahlung abgegolten ist. Die Parteien können aber eine Regelung auch zu den Nebenflächen treffen und diese bei der Berechnung der Miete berücksichtigen. Denn insbesondere im Gewerberaummietrecht kann die Nutzung der Gemeinschaftsflächen von besonderer Bedeutung für die Attraktivität der einzelnen Geschäfte sein.
Hinweis
Den Parteien ist stets zu raten, vertraglich zu vereinbaren, wie die Mietfläche zu berechnen ist. Weiter sollte ausdrücklich geregelt werden, ab welcher prozentualen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche sich die Miete verändern soll.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 14. Juni 2013, 15 O 323/05, BeckRS 2014, 11445
 
 
Grundstücksrecht: Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht grundsätzlich möglich
Das Nebeneinander von Wohn- und Nießbrauchsrecht an demselben Grundstück ist möglich, wenn das Wohnrecht im Grundbuch vor dem Nießbrauchsrecht eingetragen wird, entschied das Oberlandesgericht Hamm. Im vorliegenden Fall ging die Berechtigte gegen das Grundbuchamt vor, das sich weigerte, neben dem Nießbrauch auch ein Wohnrecht einzutragen. Nach Ansicht des Grundbuchamtes fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis, das eine Eintragung beider Dienstbarkeiten rechtfertige. Zu Unrecht, so der Senat: Beantragt der Eigentümer die erstrangige Eintragung des Wohnrechts, bestehe sehr wohl ein Rechtsschutzbedürfnis.
Kommentar
Das Nießbrauchsrecht gewährt dem Begünstigten über das Wohnrecht hinaus das volle Nutzungsrecht an einem Grundstück. Danach erscheint es zunächst, als sei das Recht des Begünstigten „übersichert“. Der entscheidende Unterschied liegt in der Pfändbarkeit beider Rechte. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht nicht pfändbar, wenn der Eigentümer die Ausübung des Rechts durch einen Dritten nicht ausdrücklich gestattet hat. Ergeht gegen den Wohnrechtsinhaber ein Pfändungsbeschluss, kann dieser sein Besitzrecht weiterhin ausüben. Solange das Wohnrecht erstrangig gesichert ist, ist die Übergabe des Grundstücks an einen Zwangsverwalter nicht möglich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2013, 15 W 149/13, NZM 2014, 475
 
 
Grundstücksrecht: Pflicht des Eigentümers zur Einwirkung auf den Nießbrauchsberechtigten
Der Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet, auf den Nießbraucher einzuwirken, wenn dieser den Besitz entgegen der Zweckbestimmung nutzt. Dies gilt auch, wenn ein gestuftes Nutzungsverhältnis vorliegt, so der Bundesgerichtshof. Vorliegend vermieteten die Eltern des Eigentümers als Nießbrauchsberechtigte die Dachbodenwohnung sowie separat den Spitzboden. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wies den Spitzboden jedoch als Teileigentum aus, so dass die Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht zulässig war.
Kommentar
Grundsätzlich ist der Wohnungs- bzw. Teileigentümer berechtigt, sein Sondereigentum seinen Wünschen entsprechend zu nutzen. Er muss jedoch dabei die Grenzen der Teilungserklärung beachten. Hierbei hat er dafür zu sorgen, dass Personen, denen er die Nutzung seines Eigentums überlassen oder ein Nießbrauchsrecht eingeräumt hat, dies im Rahmen der Vereinbarungen der WEG tun. Dieser Verpflichtung kann er sich nicht durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts entziehen. Überlässt er das Eigentum im Rahmen eines Nießbrauchs einem Dritten, muss er auch gewährleisten, dass sich der Nießbraucher ebenso nach den Vereinbarungen der WEG richtet. Andernfalls kann er von der WEG als so genannter mittelbarer Handlungsstörer in Anspruch genommen werden.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 131/13 – www.bundesgerichtshof.de
 
 
Bau- und Architektenrecht: Unzulängliche Grundlagenermittlung wird kostenintensiv!
Übernimmt ein Architekt die Grundlagenermittlung für ein Bauvorhaben, so obliegt ihm auch die Pflicht, den Bauherrn umfassend und ordnungsgemäß in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu beraten. Teilt er seinem Auftraggeber fälschlicherweise mit, das von diesem gewünschte Vorhaben werde so nicht von der Baubehörde genehmigt, verletzt er seine Leistungspflicht. Errichtet der Auftraggeber sein Bauvorhaben deshalb wesentlich anders als ursprünglich beabsichtigt, kann er dem Architekten die Abrisskosten des so nicht gewollten Bauwerks, das an den Architekten gezahlte Honorar sowie auch die bislang aufgewendeten Baukosten in Rechnung stellen. Der Anspruch auf Kostenersatz besteht selbst dann, wenn das nicht gewollte Gebäude die vertragliche Beschaffenheit aufweist.
Kommentar
Das Urteil des Bundesgerichtshofs trifft den Architekten schwer, ist aber nachvollziehbar. Auch im anfänglichen Planungsstadium (Leistungsphase 1) hat der Architekt dafür Sorge zu tragen, den Wünschen und Belangen seines Auftraggebers gewissenhaft zu entsprechen. Vernachlässigt er erheblich diese Pflicht, kann der Bauherr das Architektenwerk wegen Unbrauchbarkeit zurückzuweisen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2014, VII ZR 55/13 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich