magnify
Home 2014 §§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§

§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/23 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
• Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
• Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
• Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen

 

Grundstücksrecht: Dauerwohnrecht auch auf Lebzeit des Berechtigten
Ein Dauerwohnrecht im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes kann wirksam auch nur für die Lebzeit des Berechtigten bestellt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle. Grundsätzlich ist es nicht möglich, ein Dauerwohnrecht unter eine Bedingung zu stellen. Nach Ansicht des Gerichts ist das „fortdauernde Leben des Berechtigten“ jedoch keine Bedingung, sondern eine zulässige zeitliche Begrenzung. Auch die Tatsache, dass grundsätzlich keine Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die der Vererblichkeit des Rechts entgegenstehen, schließt die Befristung auf die Lebenszeit des Berechtigten nicht aus.
Praxistipp
Gestritten wurde im Kern darum, ob das im Grundbuch eingetragene Dauerwohnrecht aufgrund eines einfachen Todesnachweises des Berechtigten oder nur aufgrund einer förmlichen Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden kann. Für den Eigentümer der belasteten Immobilie kann es ein erheblicher Aufwand sein, alle Erben der verstorbenen  Person zu ermitteln und von diesen eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Schon bei der Bewilligung von Rechten im Grundbuch sollte daher immer auch ein Augenmerk darauf gelegt werden, ob man dieses Recht unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Grundbuch einfach oder nur unter erheblichem Aufwand löschen können soll.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 20. März 2014, 4 W 51/14, NJW-RR 2014, 785

 

Bau- und Architektenrecht: Arglisthaftung des Architekten
Hat ein Architekt die geschuldeten Überwachungsleistungen pflichtwidrig oder bewusst ordnungswidrig nicht erbracht, muss er seinen Auftraggeber spätestens bei der Abnahme der Bauüberwachungsleistungen darüber unterrichten. Tut er dies nicht, handelt er arglistig und es trifft ihn im Rahmen von Schadensersatzforderungen eine verschärfte Haftung.
Kommentar
Architekten trifft bei Bauabschnitten und Bauleistungen mit erhöhtem Gefahrenpotential, wie beispielsweise bei Dämmungs- oder Dachdeckerarbeiten, eine erhöhte (überdurchschnittliche) Überwachungspflicht. Gravierende Mängel, die trotz zahlreicher Baustellenbesuche nicht entdeckt werden, sprechen zwar grundsätzlich für ein ordnungswidriges Überwachungsverhalten. Jedoch hat der Architekt die Möglichkeit, diese Vermutung zu entkräften, indem er schlüssig die tatsächlich geleisteten Überwachungsmaßnahmen darlegt und beweist.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 30. Oktober 2012, 6 U 181/11, BeckRS 2014, 12254

 

Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision trotz Zwangsversteigerung?
Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen kann der Makler bei entsprechender Vereinbarung eine Provision fordern, so das OLG Jena. Der Senat kam im vorliegenden Fall zu der Überzeugung, dass dem Makler dann ein Anspruch auf Entrichtung des Provision zustehe, wenn er und der potentielle Käufer bereits im Vorfeld vereinbart haben, dass ein Erwerb der Immobilie lediglich im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgen wird und es gerade nicht zu einem freihändigen Verkauf kommt. Der Anspruch des Maklers wird dann ausschließlich auf den Nachweis der Immobilie gestützt. Ist der Vertragspartner mit der geforderten Provision einverstanden, liegt keine unangemessene Benachteiligung vor.
Praxistipp
Abzugrenzen ist die vorliegende Konstellation von der, bei der die Immobilie dem potentiellen Käufer zunächst im freihändigen Verkauf angeboten und anschließend im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben wurde. Behält sich der Makler hier vertraglich die Zahlung einer Provision vor, widerspricht dies den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Makler tut also gut daran, in Fällen wie diesen – wo ein freihändiger Verkauf von vornherein ausscheidet- mit seinem Vertragspartner einen Vertrag eigener Art zu schließen. Nur so kann er der Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund nichtiger Provisionsklauseln entgehen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Jena, Urteil vom 04. Juni 2014, 2 U 1014/13 – www.juris.de

 

Wohnungseigentumsrecht: Zurechnung von Verwalterwissen
Dem einzelnen Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann das Wissen des WEG-Verwalters nur unter bestimmten Umständen zugerechnet werden, entschied der BGH. Vorliegend forderte die WEG die Beseitigung einer Betonfläche von einem einzelnen Mitglied. Dieses berief sich jedoch auf Verjährung des Beseitigungsanspruchs aufgrund Kenntnis des WEG-Verwalters. Im Falle einer Wissenszurechnung wäre dies begründet gewesen, da die Verwalterin wesentlich eher Kenntnis von der Betonfläche hatte als das einzelne WEG-Mitglied. Nach Ansicht des Senats wird das Wissen der Verwalterin um die Errichtung der Betonfläche der Beklagten nicht rückwirkend zugerechnet. Es ist nicht möglich, Wissen, das bei der Wahrnehmung von Gemeinschaftsaufgaben erlangt wurde, bei der Durchsetzung von Einzelansprüchen zuzurechnen.
Kommentar
Die Zurechnung von Vertreterwissen erfolgt generell nur in dem entsprechenden Aufgabenkreis des Vertreters, das heißt im Rahmen der Erledigung von Gemeinschaftsaufgaben. Das erlangte Wissen kann nicht auf andere Bereiche übertragen werden. Die Zurechnung von Verwalterwissen ist daher nur dann möglich, wenn die Durchsetzung einzelner Ansprüche von Wohnungseigentümern der WEG obliegt oder die WEG diese Ansprüche an sich gezogen hat und somit die Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihre Ansprüche individuell durchzusetzen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Juli 2014, V ZR 183/13 – www.bundesgerichtshof.de
 

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Peter Hegerich