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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/22 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
• Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
• Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“

 

Gewerbliches Mietrecht: Schriftformheilung durch ordnungsgemäßen Nachtrag
Ein Nachtrag zum langfristigen gewerblichen Mietvertrag wahrt die Schriftform, wenn die Vertragsparteien eine Änderung des Vertrages in einzelnen Punkten vereinbaren und im Nachtrag unmissverständlich erklären, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll. Im vom Kammergericht entschiedenen Fall enthielt der ursprüngliche Mietvertrag mangels hinreichender Bezeichnung der Mietfläche einen Formfehler. Das Gericht sah diesen Formfehler jedoch -mit Verweis auf die BGH-Rechtsprechung (Az. XII ZR 15/97)- durch den späteren Nachtrag zum Mietvertrag als geheilt an. Die Regelungen zum Mietgegenstand im Ursprungsmietvertrag seien im Nachtrag in Bezug genommen und der Mietgegenstand nunmehr (bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung) anhand der tatsächlichen Verhältnisse und aufgrund der tatsächlich ausgeübten Nutzung hinreichend bestimmbar. Auch haben die Parteien im Nachtrag klargestellt, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll.
Kommentar
Das KG bezieht sich auf ein älteres BGH-Urteil, wonach bzgl. der wesentlichen Vertragsbestimmungen auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden darf. Nutzt der Mieter zB. bei Abschluss des Nachtrags die Mieträume bereits viele Jahre, ohne dass bzgl. der Lage und Anordnung dieser Räume Unstimmigkeiten aufgetreten waren und verweist der Nachtrag ausdrücklich auf das bestehende Mietverhältnis, ist der Nachtrag nach dieser BGH-Rechtsprechung dahin auszulegen, dass die zum Zeitpunkt des Nachtrags tatsächlich ausgeübte Nutzung als vertragsgemäß angesehen und fortgesetzt werden sollte.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Beschluss vom 02. Juni 2014, 8 U 179/13, BeckRS 2014, 15351

 

Bau- und Architektenrecht: Die baurechtliche Hürde des Unzumutbaren
Eine Grundstücksnachbarin geht in einem vom OVG Sachsen entschiedenen Fall gegen die Verwirklichung eines Neubaus gerichtlich vor. Ihre Rüge, der Umfang des Bauvorhabens überschreite die Schwelle der ihr zumutbaren Beeinträchtigung im Hinblick auf die erdrückende, einmauernde und verschattende Wirkung, hält das OVG jedoch für erfolglos. Zwischen dem beabsichtigten Gebäude und der Südseite ihrer Villa liege eine Entfernung von 26 m. Zudem überrage es das bestehende Nachbargebäude nur um 4 m. Weiterhin müsse berücksichtigt werden, dass im unbeplanten innerstädtischen Bereich stets damit gerechnet werden muss, dass Baulücken durch Gebäudelücken geschlossen werden, soweit sich das Vorhaben nach Bauart und Ausmaß an der prägenden bestehenden Bebauung orientiere.
Kommentar
Das Gebot der Rücksichtnahme gebietet es, nachbarliche Interessen in einen schonenden Ausgleich zu bringen. Der Bauherr hat ein Interesse an der Durchsetzbarkeit seiner Planung. Der Nachbar möchte vor etwaigen nachbarlichen Emissionen geschützt werden. Beide Belange werden im Rahmen einer nachbarlichen Neubebauung regelmäßig tangiert. Keiner dieser Belange darf aber in unzumutbarer Weise beschnitten werden. Eine unzumutbare Beeinträchtigung in ähnlicher Konstellation wird von der Rechtsprechung angenommen, soweit es um die Errichtung eines 12-geschossigen Hauses in einem Abstand von 15 m an der engsten Stelle zu einem 2,5-geschossigen Gebäude geht.
Autor: Rebecca Schultz – schultz@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Sachsen, Beschluss vom 04. August 2014, 1 B 56/14, IBRRS 99274

 

Makler- und Bauträgerrecht: Sittenwidrige „Mehrerlösabführungsklausel“
Ein überhöhtes Entgelt im Rahmen von Maklerverträgen kann sittenwidrig sein. Die Vereinbarung ist dann nichtig. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag eine „Mehrerlösabführungsklausel“ enthält, die dem Makler bei Mehrerlösen eine Provision von 20% über dem marktüblichen Preis zubilligen würde. Vorliegend sollte dem Makler der Mehrerlös als Provision zustehen, wenn es ihm gelingt, die betreffenden Objekte zu einem höheren als dem vereinbarten Quadratmeterpreis zu verkaufen. Infolgedessen wuchs die Provision auf 34,61% des erzielten Kaufpreises. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass der Vertrag sittenwidrig und damit kein Anspruch gegeben war.
Kommentar
Bei sogenannten „Mehrerlösabführungsklauseln“ ergibt sich für den Verkäufer die konkrete Höhe der Maklerprovision erst dann, wenn er den endgültigen Verkaufspreis kennt. Lässt sich aus den Unterlagen des Maklers bei Vertragsschluss nicht eindeutig erkennen, welchen Mehrerlös dieser beabsichtigt, liegt ein Wissensvorsprung gegenüber dem Verkäufer vor, der vom Makler insoweit ausgenutzt wird. Eine solche Konstellation ist auch im gewerblichen Geschäftsverkehr denkbar. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass der Makler die Unerfahrenheit seines Geschäftspartners oder dessen Mangel an Urteilsvermögen ausnutzt.
Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, 9 O 540/11, ZMR 2014, 419, 420
 

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