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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/21 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 
• Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
• Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel –geht das?
• Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
• Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag

 

Grundstücksrecht: Der Sicherungscharakter der Grundschuld
In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits bestehende Grundschulden nachträglich auf andere Grundstücke erstreckt werden sollen. Dabei kann es im Rahmen der Erweiterung zu Problemen hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung kommen. Denn eine ursprünglich vorgesehene Regelung gilt nicht automatisch auch für das neu hinzukommende Grundstück. In einem vom BGH entschiedenen Fall ergaben sich aus der Eintragungsbewilligung der Grundschuldbestellerin keine Bestimmungen zur Fälligkeit, so dass das Grundbuchamt die Erklärung auszulegen hatte. Bei einer Sicherungsgrundschuld, also einer Grundschuld, die eine Geldforderung sichert, wird in der Regel angenommen, dass die gesetzliche Fälligkeitsregelung gelten soll und die Beteiligten nicht eine sofortige Fälligkeit wünschen. Nach Ansicht des Senats ist von einer Sicherungsgrundschuld auszugehen, wenn der Sicherungscharakter der Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich ist oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll.
Praxistipp
Um Probleme hinsichtlich der Fälligkeitsbestimmung zu vermeiden, ist es in solchen Fällen für den Grundschuldbesteller unerlässlich, bereits in der Eintragungsbewilligung klar aufzuzeigen, ob die bereits bestehende Fälligkeitsvereinbarung der Grundschuld auch in Bezug auf das neu „hinzugekommene“ Grundstück gelten soll, oder ob bei diesem eine andere Fälligkeit vereinbart ist.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. März 2014, V ZB 27/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel – geht das?
In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch –klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen. Verträge sind danach nicht so auszulegen, dass bei Nichtausübung der Option durch den Mieter der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und die Verlängerungsklausel nicht eingreife.
Kommentar
Die Verlängerungsoption ist ein Gestaltungsrecht. Dieses muss die Partei also durch aktives Tun ausüben, indem sie dem Vertragspartner ihren Willen zur Vertragsverlängerung ausdrücklich mitteilt. Die Verlängerungsklausel hingegen fordert kein aktives Tun. Bei ihr wird der Vertrag automatisch durch Nichtstun verlängert. Mieter sowie Vermieter müssen im Falle einer Verlängerungsklausel also nur dann aktiv tätig werden, wenn sie keine Vertragsverlängerung wünschen.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, I-24 U 136/12, MietRB 2014, 6-7

 

Gewerbliches Mietrecht: Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemäßen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.
Praxistipp
Der Vermieter kann grundsätzlich seine Gewährleistung hinsichtlich der behördlichen Genehmigungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam beschränken. Erforderlich ist hierfür aber, dass er seine Haftung nicht für den Fall ausschließt, in dem die amtliche Erlaubnis aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. In diesen Fällen muss dem Mieter neben der notwendigen Befreiung von der Miete zumindest ein Recht zur fristlosen Kündigung gewährt werden.
Autor: Antonia Koch – koch@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13 – www.openjur.de

 

Bau- und Architektenrecht: Überzogene Angebotsbindungsfrist bei Bauträgervertrag
Ein Erwerber einer noch zu sanierenden Wohnung erklärte notariell gegenüber einem Bauträger ein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers bestimmten eine sechswöchige Bindungsfrist an das Angebot. Diese Frist erachtete der Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam. Der Anbietende sei in seiner Dispositionsfreiheit zu sehr eingeschränkt. Ausgangspunkt und Maßstab dieser Entscheidung ist die regelmäßige gesetzliche Frist. Danach kann das einem Abwesenden gemachte Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Anbietende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Bei Bauträgerkaufverträgen beträgt sie vier Wochen. 
Kommentar
Hätte der Bauträger ein schutzwürdiges Interesse vorbringen können, hinter welchem das Interesse des Anbietenden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen müsste, wäre eine sechswöchige Angebotsbindungsfrist wirksam gewesen. Die ungesicherte Finanzierung des Erwerbers – trotz Kenntnis dieses Umstands auf Seiten des Bauträgers – und die Tatsache, dass eine der Bauträgergesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden hatte, kann jedenfalls nicht als taugliches Argumentationsmaterial dienen, so der BGH.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Januar 2014, V ZR 5/12 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich