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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/20 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
• Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
• Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss

 

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt oder verschwägert sind. In diesen Fällen wird häufig ein günstigerer Kaufpreis vereinbart, so dass es unangemessen wäre, die Gemeinde durch das Vorkaufsrecht in die vergünstigten Vertragsbedingungen eintreten zu lassen. Ist die Käuferin eines Grundstücks hingegen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter mit dem Verkäufer verwandt oder verschwägert sind, kann die Gemeinde weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Würde der Ausschluss auch in diesem Fall greifen, bestünde die Gefahr, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen würde, da hier Konstellationen denkbar sind, bei denen nach dem Kauf die Gesellschafter der GbR durch Nicht-Verwandte ausgetauscht werden.
Praxistipp
Der Entscheidung ist grundsätzlich zuzustimmen, auch wenn damit bei der Übertragung einer Immobilie von den Eltern auf eine „Geschwister-GbR“ der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Soll in solchen Fällen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen werden, wäre zunächst die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, da die Einbringung an sich kein Vorkaufsrecht auslöst. Sodann können dann die Gesellschaftsanteile – ebenfalls ohne Auslösung eines Vorkaufsrechts – übertragen werden, wobei es dann nicht einmal eine Rolle spielt, ob die Handelnden miteinander verwandt sind.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 21. November 2013, 4 W 201/13 – www.beck-online.de

 

Grundstücksrecht: Gestattungswiderruf durch neuen Grundstückseigentümer
Dem Käufer eines Grundstücks ist es möglich, die Genehmigung des vormaligen Eigentümers gegenüber seinem Nachbarn zur Inanspruchnahme des Grundstücks zu widerrufen. Zudem ist es dem Käufer gestattet, die Beseitigung der Störung selbst vorzunehmen, wenn er dies vom Nachbarn wegen Verjährung nicht mehr fordern kann. Dies gilt auch dann, wenn der Nachbar das Grundstück viele Jahre in Anspruch genommen hat. Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Voreigentümer seinem Nachbarn jahrzehntelang die Inanspruchnahme seines Grundstücks durch die Verlegung und Nutzung unterirdischer Stromleitungen gestattet. Dieses Recht wurde seitens der Parteien jedoch nie im Grundbuch abgesichert.
Kommentar
Es ist möglich, dass der Käufer aufgrund der Verjährung keine Möglichkeit mehr hat, die Beseitigung der Störung durch den Nachbarn selbst zu fordern. Er hat jedoch weiterhin das Recht, die Störungsbeseitigung eigenhändig – hier die Kappung der Erdkabel – vorzunehmen und ist zur Duldung nicht verpflichtet. Der Grundstückseigentümer, dem die Inanspruchnahme eines nachbarlichen Grundstücks zu Gute kommt, sollte sich dieses Recht daher, wenn möglich, grundbuchlich absichern lassen. Nur so steht einer zukünftigen Inanspruchnahme auch beim Verkauf des jeweiligen Grundstücks nichts im Wege.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Mai 2014, V ZR 181/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Bau- und Architektenrecht: Kurios: Mangel auch bei höherwertigem Material
Das Kammergericht stellt in seinem Urteil fest, dass auch dann ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung wertmäßig höherwertiger ist, als die vertraglich geschuldete. In dem vorliegenden Fall verbaute der Auftragnehmer anstelle der vertraglich vereinbarten Stahlzargen höherwertigere Holzzargen. Die ausgeführte Leistung wies nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf und war damit mangelhaft, so das KG. Der Auftraggeber konnte Nachbesserung verlangen.
Kommentar
Das Urteil des Kammergerichts erscheint zunächst kurios, da nicht ersichtlich ist, inwiefern der Auftraggeber durch eine höherwertige Ausführung einen Schaden erlitten haben soll. Bei der Beurteilung der Mangelhaftigkeit steht aber die vereinbarte Beschaffenheit im Vordergrund, die dem Auftraggeber für seine Zwecke am besten geeignet erschien. Damit stellt jede Abweichung der Beschaffenheit von der getroffenen Vereinbarung einen Mangel dar (vgl. § 633 Abs. 2 S.1 BGB). Auftragnehmer sollten sich stets absichern und auch vor dem Austausch von geringwertigeren in höherwertigere Baumaterialien die Einwilligung des Auftraggebers einholen. Nur so ist sichergestellt, dass der Auftraggeber sich deswegen später nicht auf die Mangelhaftigkeit des Werkes beruft und der Auftragnehmer im Rahmen der Nachbesserung die Leistung auf eigene Kosten erneut ausführen muss.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 08. April 2014, 27 U 105/13, IBRRS 97962

 

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelderbeschluss
Es ist Sache der Verwaltung, sicherzustellen, dass sämtliche Rauchmelder der Wohnanlage zuverlässig arbeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügt daher über die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Anschaffung und Wartung der Melder. Es ist dabei nicht erforderlich, dass in allen Wohnungen neue Melder angebracht werden und ein einheitlicher Wartungsvertrag besteht. Ist der Wohnraum bereits mit Rauchmeldern ausgestattet, ist ein Nachweis des Eigentümers über die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen und deren regelmäßige Wartung ausreichend. Im Rahmen der Beschlussfassung muss die WEG Rücksicht auf die Eigentümer nehmen, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet haben. Nimmt der Beschluss den jeweiligen Eigentümer nicht von der Nachrüstung aus, verstößt dies gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss anfechtbar ist.
Praxistipp
Um die Nichtigkeit des Beschlusses zu verhindern, sollte die WEG im Rahmen der Beschlussfassung überprüfen, ob einzelne Eigentümer von der Regelung ausgenommen werden können. Für die zukünftige Wartung der Geräte wird sich aus Kostengründen ein einheitlicher Wartungsvertrag empfehlen, bei dem alle Eigentümer an der Umlage beteiligt werden können.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Braunschweig, Urteil vom 07. Februar 2014, 6 S 449/13 (154), BeckRS 2014, 11400 
 

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