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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/18 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

• Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

• Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

• Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

 

Grundstücksrecht: Insolvenzzweckwidrigkeit der „Lästigkeitsprämie“

Knüpft der nachrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger seine Einwilligung zur Erteilung der Löschungsbewilligung an die Bedingung, dass er trotz eines wertlosen Grundpfandrechts aus dem Verkaufserlös des Grundstücks befriedigt wird, so ist die Erfüllung dieser Forderung durch den Insolvenzverwalter wirksam und insolvenzfest, wenn der erstrangig gesicherte Gläubiger seine Genehmigung hierzu erteilt hat und die Zahlung ausschließlich zu seinen Lasten geht. Eine solche Vereinbarung steht nicht im Widerspruch zum Insolvenzzweck. Im entschiedenen Fall trafen ein nachrangig gesicherter Gläubiger und das Kreditinstitut als erstrangig gesicherte Gläubigerin die Vereinbarung, dass eine Zahlung an den Nachranggläubiger erfolgen soll, damit dieser die Löschung seiner Grundschuld bewilligt. Die Forderung des erstrangig gesicherten Kreditinstituts wurde im Zuge dessen um den gleichen Betrag reduziert, sodass keine Regelung zur Lasten der Insolvenzmasse vorlag.

Kommentar

In der Praxis verzichten erstrangig gesicherte Grundpfandrechtsgläubiger häufig auf einen Teil ihrer Forderungen, um den Bedingungen des nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigers zur Erteilung der Löschungsbewilligung zu entsprechen. Auf diese Weise wird ein freihändiger Verkauf des Objekts ermöglicht, der im Vergleich zum Zwangsversteigerungsverfahren höhere Erlöse verspricht und einen geringeren zeitlichen sowie organisatorischen Aufwand erfordert.

Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. März 2014, IX ZR 80/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Gewerbliches Mietrecht: Keine Abmahnung bei Verzug mit Pacht

Befindet sich der Pächter eines Landpachtvertrages mit der Entrichtung der Jahrespacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Jahrespacht länger als drei Monate in Verzug, kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf, so das OLG Stuttgart. Denn § 594 e Abs. 2 BGB nimmt ausdrücklich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB. Diese in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen es gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keiner Abmahnung bedarf, so dass die Verweisung nur so verstanden werden kann, dass auch vorliegend keine Abmahnung erforderlich ist.

§ 594 e Abs. 2 BGB setzt daher lediglich den Verzug mit der Zahlung der Jahrespacht für die Dauer von 3 Monaten voraus. Dass hier noch weitere Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erforderlich sein sollen, ergibt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Gesetzesbegründung.

Kommentar

Im Einzelfall kann der Ausspruch einer solchen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne vorausgehende Abmahnung gegen § 242 BGB verstoßen, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen oder sonstigen vom Pächter nicht zu vertretenden Umständen beruht (so OLG Düsseldorf vom 25. März 2004, 10 U 109/03; OLG Frankfurt/Main vom 10.8.2007, 2 U 229/06). Konkrete Anhaltspunkte dafür lagen im entschiedenen Fall jedoch nicht vor.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014, 101 U 6/13, BeckRS 2014, 14191

 

Makler- und Bauträgerrecht: Fernabsatzverträge – Textform der Widerrufsbelehrung

Wie bereits im newsletter immobilienrecht vom 04. Juni 2014 berichtet, betrifft die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie auch Maklerverträge. Der BGH entschied in diesem Zusammenhang, dass die notwendige Widerrufsbelehrung dem Verbraucher in Textform zu übermitteln ist, um die Widerrufsfrist in Gang zu setzen. Die bloße Abrufbarkeit der Widerrufsbelehrung auf einer gewöhnlichen Webseite genügt nicht dem Erfordernis der Textform. Lässt sich der Unternehmer die Kenntnisnahme des Interessenten von der Belehrung durch das Ankreuzen eines „Kontrollkästchens“ bestätigen, ist dies nicht ausreichend. Es kann nicht sicher davon ausgegangen werden, dass der Verbraucher die Belehrung aufgrund dessen ausgedruckt oder anderweitig gesichert hat. Gewahrt werden kann die Textform z.B. durch eine sog. „fortgeschrittene Webseite“ („sophisticated website“). Diese hält den Verbraucher dazu an, die Informationen in Papierform oder anderweitig zu sichern.

Kommentar

Die Belehrung des Interessenten muss in jedem Fall in Textform erfolgen. Ob dies durch E-Mail, Briefpost oder im Rahmen einer „fortgeschrittenen Webseite“ erfolgt, ist dabei Sache des Maklers. In Bezug auf Verträge mit unterbliebener oder gegen die Form verstoßender Widerrufsbelehrung, die vor dem 13. Juni 2014 geschlossen wurden, gilt zu beachten, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers spätestens mit Ablauf des 27. Juni 2015 endet.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 15. Mai 2014, III ZR 368/13 – www.bundesgerichtshof.de

 

Makler- und Bauträgerrecht: Eindeutiges Aufzeigen der Provisionspflichtigkeit

Dem Abfordern von Maklerdiensten durch den Interessenten kann erst dann ein rechtsgeschäftlicher Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrages entnommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat. Ein Vertrag entsteht nicht schon durch die Besichtigung des Objekts sowie die Übersendung des Exposés. Hierbei handelt es sich um Vorbereitungshandlungen ohne rechtgeschäftliche Bindungswirkung. In dem vom OLG München zu entscheidenden Fall bat der Interessent mit dem Hinweis der späteren Provisionsfälligkeit um einen Termin zum Abschluss des Kaufvertrages. Nach Ansicht des Senats kann erst hierdurch eine Inanspruchnahme der Maklerdienste in Kenntnis der Provisionspflicht angenommen werden, was zumindest zur Annahme eines stillschweigenden Maklervertragsabschlusses führt.

Praxistipp

Der Makler hat im Vorfeld für klare Verhältnisse zu sorgen. Ungereimtheiten hinsichtlich des Bestehens eines Maklervertrages können vermieden werden, indem der Makler von Beginn an sein Provisionsverlangen deutlich formuliert und dem Interessenten anzeigt. Nimmt der Makler Leistungen ohne das Wissen des Interessenten um die Provisionspflichtigkeit vor, bindet dies den Interessenten nicht. Um seinen Provisionsanspruch zu sichern, ist es letztlich Sache des Maklers zu beweisen, dass der Interessent Kenntnis von der Provisionspflichtigkeit hatte und dennoch die Maklerdienste in Anspruch nahm.

Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18. Juni 2014, 7 U 2697/13, BeckRS 2014, 12563

 

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© Peter Hegerich