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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/17 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
• Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
• Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
• Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?

 

Grundstücksrecht: Beschränkte Nutzbarkeit von Erbbaurechten
Möchte eine Gemeinde verhindern, dass der vorhandene Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt wird, um bezahlbaren Wohnraum für Einwohner mit Hauptwohnsitz zu schaffen, hat sie die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung auszugeben. Danach kann sie bestimmen, dass lediglich der Erbbaurechtsinhaber das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen darf oder auch die Weitervermietung an eine gemeindliche Genehmigung mit Inhaltskontrolle des Mietvertrages knüpfen.
Kommentar
Viele Kommunen in Feriengebieten kämpfen für den Erhalt eines normalen Wohnungsmarktes für die Einheimischen. Die ungebrochene Nachfrage nach Ferienhäusern und –wohnungen führt jedoch dazu, dass die in den Feriengebieten arbeitenden Bevölkerungskreise verdrängt werden. Neben dem Erlass von Erhaltungssatzungen mit Milieuschutz hat nun das OLG Schleswig zutreffend entschieden, dass auch die Ausgabe von Erbbaurechten mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ein gangbarer Weg ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Grundstück zunächst einmal der Gemeinde gehört, damit diese das Erbbaurecht bestellen kann.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 05. Juni 2014, 2 U 2/14, BeckRS 2014, 12046

 

Grundstücksrecht: Die Bäume auf dem Nachbargrundstück
Der Eigentümer eines Grundstücks hat das Recht, Wurzeln, die vom nachbarlichen Grundstück auf sein Grundstück überwachsen, zu entfernen. Dies gilt auch für den Fall, dass dadurch die Standfestigkeit der Bäume beeinträchtigt und deren Fällung notwendig wird. Der Gebrauch des Grundstücks muss aber mehr als nur merklich behindert sein, sodass für den Eigentümer eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Eine solche liegt z. B. vor, wenn die Eigentümer in einem Wohngebiet ihren Garten nicht mehr als solchen nutzen können, weil nur noch der Anbau teurer Spezialpflanzen möglich ist oder die Wurzeln der Herstellung eines Weges entgegenstehen. In diesem Fall sind die Interessen der Grundstückseigentümer an der Fällung der Bäume höher zu bewerten als die der Eigentümer der Bäume. Grundsätzlich muss ein verlässlicher Rückschluss gezogen werden können, dass die Beeinträchtigungen gerade von dem konkret zu entfernenden Teil des Baumes und nicht dem Baum als solchem ausgehen. Dies ist problematisch, wenn auch auf äußere Gegebenheiten wie z. B. die Windrichtung abzustellen ist.
Kommentar
Das OLG Karlsruhe unterschied in seinem Urteil ganz klar zwischen erheblichen Beeinträchtigungen und solchen, die eher unerheblich sind. Unerhebliche – wie z. B. ein verstärkter Nadelbefall – sind danach vor allem im Hinblick auf das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot ohne Bedeutung. Eine Beeinträchtigung muss danach objektiv gegeben sein. Auf die subjektive Empfindlichkeit des Grundstückseigentümers ist genauso wenig einzugehen, wie die Frage der ortsüblichen Nutzung des Grundstücks.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 27. Mai 2014, 12 U 168/13, BeckRS 2014, 11226

 

Bau- und Architektenrecht: VOB-Vertrag – Kündigung durch Auftraggeber auch im Insolvenzfall
Der Auftraggeber hat die Möglichkeit, einen Bauvertrag zu kündigen, wenn über das Vermögen des Auftragnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Diese Möglichkeit verstößt nicht gegen die Vorschriften der Insolvenzordnung. Im vorliegenden Fall meldete der Auftragnehmer das Insolvenzverfahren an. Im Zuge dessen teilte der Insolvenzverwalter die Absicht mit, die Baumaßnahme vertragsgemäß fertig zu stellen, was jedoch nicht geschah. Nach neun Monaten kündigte der Auftraggeber schließlich. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Insolvenzverwalter bis zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, selbst über die Fortführung des Vertrages zu entscheiden, sodass kein Verstoß gegen die Insolvenzordnung vorliegt.
Kommentar
Es besteht keine generelle Unvereinbarkeit der Kündigungsmöglichkeit nach § 8 Abs. II VOB/B mit der Insolvenzordnung. Der Senat bezieht mit seinem Urteil eindeutig Stellung in einer viel diskutierten Frage. Er hält damit an der herrschenden Rechtsprechung fest, dass der Auftraggeber einen VOB-Vertrag wegen der Beantragung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigen kann.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 05. Mai 2014, 12 U 231/12, BeckRS 2014, 14503

 

Gewerbliches Mietrecht: Unbegrenzte Vertragsstrafe?
Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrages Vertragsstrafen vereinbaren. Eine solche wird oft für den Fall vorgesehen, dass die Übergabe des (noch zu errichtenden) Mietobjekts nicht zum vereinbarten Termin erfolgt. Die Vertragsstrafe kann auch Bestandteil von allgemeinen Geschäftsbedingungen sein. Sind die Parteien Unternehmer, ist eine solche Regelung nur dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Höhe der vereinbarten Strafe nicht mehr im Verhältnis zum geahndeten Verstoß und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Im Rahmen eines Mietvertrages, also einem Dauerschuldverhältnis, ist ein Vertragsstrafeversprechen aber nicht schon deshalb unwirksam, weil es keine Obergrenze enthält. Dies hat bereits der BGH entschieden (vgl. Urteil vom 12. März 2003, XII ZR 18/00). Das OLG Celle hat eine tägliche Vertragsstrafe in Höhe von 75 % der vereinbarten täglichen Miete für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für angemessen erachtet. Wie der BGH weist aber auch das OLG Celle darauf hin, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, die eine weitere Forderung der Vertragsstrafe treuwidrig werden lässt. Wann das ist, lässt das Gericht offen.
Praxistipp
Vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe, ist darauf zu achten, dass diese in einer angemessenen Höhe festgesetzt wird. Beruft sich eine Partei im Nachhinein auf die Unangemessenheit der Strafhöhe und kann konkret vortragen, dass trotz ihrer Kaufmannseigenschaft die Regelung unangemessen ist, ist die Vereinbarung um die Vertragsstrafe hinfällig.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. Januar 2014, 2 U 164/13, BeckRS 2014, 01486
 

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