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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/16 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
• Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
• Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer

 

Gewerbliches Mietrecht: Zulässigkeit der einstweiligen Räumungsverfügung gegen Dritten
Der Eigentümer eines Mietobjektes kann im Wege der einstweiligen Verfügung auch dann gegen einen Dritten vorgehen, wenn es sich um Gewerberäume handelt. Im vorliegenden Fall erwirkte der Vermieter eine Verurteilung auf Räumung und Herausgabe gegen seinen Hauptmieter. Dieser hatte im Vorfeld einen Untermietvertrag geschlossen, wobei der Untermieter selbst die Mietsache einem Dritten überließ. Daher verlangte der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Räumung und Herausgabe der Räume von dem Dritten. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Vermieter im Rahmen der einstweiligen Verfügung auch gegenüber dem Dritten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume. Ist eine Räumungsverfügung schon bei Wohnraum zulässig, der grundgesetzlich besonders geschützt ist, müsse dies erst Recht im Fall der Gewerberaummiete gelten.
Kommentar
Das LG Hamburg stellt sich mit seinem Urteil gegen den gesetzlichen Wortlaut, der besagt, dass die einstweilige Verfügung in Bezug auf Wohnraum anwendbar ist. Auch findet der erkennbare Wille des Gesetzgebers keine Beachtung, der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes eine Anwendbarkeit der Norm auf Wohnraum beschränkte und sich trotz entsprechender Hinweise nicht auf eine Übertragbarkeit auf die Gewerberaummiete einließ. Es bleibt daher abzuwarten, wie ähnliche Fallgestaltungen von der Rechtsprechung in Zukunft beurteilt werden.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2013, 334 O 104/13, JurBüro 5/2014, S. 265

 

Grundstücksrecht: Die Richtigkeitsvermutung des Liegenschaftskatasters
Grundsätzlich besteht die Vermutung, dass Grundbucheintragungen der Wahrheit entsprechen. Danach gilt z.B. derjenige als Eigentümer, den das Grundbuch als solchen ausweist. Diese Richtigkeitsvermutung ist auch auf den Grenzverlauf anzuwenden, der sich wiederum aus dem Liegenschaftskataster ergibt. Das Grundbuch verkörpert die rechtlichen Verhältnisse an einem Grundstück, während das Katasteramt für die tatsächlichen Verhältnisse, wie z. B. die Grundstücksgröße und den Zuschnitt des Grundstücks zuständig ist. Das Grundstück in seiner tatsächlichen Form ergibt sich daher aus dem Zusammenwirken von Kataster- und Grundbuchamt, so dass mit Hilfe von Parzellennummer und Katasterkarte der Grenzverlauf ermittelt werden kann. Ist zwischen zwei Parteien der ermittelte Grenzverlauf oder die Größe streitig, muss die Partei, die sich auf die Unrichtigkeit des Liegenschaftskatasters beruft, den vollen Beweis des Gegenteils erbringen. Hierbei kann sie sich nicht lediglich auf Indizien, wie z.B. den seinerzeitigen Kaufvertrag, berufen, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Ist streitig, ob der tatsächliche Grenzverlauf mit dem ermittelten übereinstimmt, müssen die Parteien schlüssig darlegen, warum der Grenzverlauf von dem mit Hilfe des Liegenschaftskatasters ermittelten Grenzverlauf abweicht. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie z. B. „die verkaufte Fläche soll ca. 1.600 qm groß sein“ reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muss klar erkennbar sein, warum das Grundstück tatsächlich eine andere Größe aufweist und der Nachweis geführt werden. Hierbei sind ausschließlich das dingliche Vollzugsgeschäft, also der Inhalt der Auflassung, und die sodann erfolgte Eintragung im Grundbuch maßgebend.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 05. Juni 2014, 5 U 207/13, BeckRS 2014, 13892

 

Bau- und Architektenrecht: Nicht jeder Pauschalpreisvertrag ist gleich pauschal
Im Rahmen von Lieferungsverträgen treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft pauschalisierte Preisvereinbarungen. Schränkt der Auftragnehmer sein Angebot durch eine Formulierung in der Art ein, dass die zugrunde gelegten Angaben „aufgrund von Erfahrungswerten ermittelt und Mehr- oder Mindermengen zu einem Einheitspreis abgerechnet werden“, so ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Pauschalisierung nur für die Leistungen gilt, die der Auftragnehmer im Vorfeld bezeichnen kann. Durch Vorbehalt kann er sich damit aufgrund einer möglichen nachträglichen Rechnungsstellung vor dem finanziellen Risiko etwaiger Mehrlieferungen schützen und dem Auftraggeber zusätzlich zum vereinbarten Pauschalpreis auch die tatsächlich benötigten Mengen in Rechnung stellen.
Praxistipp
Zwar müssen in Pauschalpreisberechnungen immer Erfahrungswerte einfließen, jedoch ist dabei zu beachten, dass jeder Bauvertrag andere Leistungen schuldet. Jeder Pauschalpreisvertrag bleibt individuell und muss im Einzelfall danach ausgelegt werden, wie ihn der Vertragspartner bei verständiger Würdigung verstehen durfte.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Hamburg, Urteil vom 10. September 2013, 7 U 106/09, IBRRS 2014, 1732

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung durch einzelnen Eigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, den Veräußerer zur Mängelbeseitigung aufzufordern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte an sich gezogen hat und sein Verhalten im Widerspruch zu deren Interessen steht. Zwar hat ein einzelner Eigentümer einen solchen Anspruch. Dieser ist aber nur dann zu bejahen, solange es zu keinem Interessenwiderspruch mit der Gemeinschaft kommt. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Gemeinschaft nicht mehr oder noch nicht an einer Mängelbeseitigung interessiert ist, der Eigentümer dagegen sofort eine solche Mängelbeseitigung vom Veräußerer verlangt.
Kommentar
Der Bundesgerichtshof hat damit die Frage entschieden, wie zu verfahren ist, wenn die Gemeinschaft Maßnahmen beschlossen hat, die mit der Aufforderung des einzelnen Eigentümers zur Mängelbeseitigung im Widerspruch stehen. Im Rahmen des Interessenausgleichs rechtfertigt die Wertung des Wohnungseigentumsgesetzes die überlagerte  Befugnis der Gemeinschaft, Rechte der Eigentümer an sich zu ziehen und so deren individuelle Rechtsverfolgungskompetenz zu minimieren. Ob die Interessen des Eigentümers im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen, ist anhand des Einzelfalls zu entscheiden.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. März 2014, VII ZR 266,13 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich