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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/06 §§

Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
- Grundstücksrecht: Altlastensanierung
- Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
- Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
- Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt

 

Grundstücksrecht: Altlastensanierung
Ein Grundstückseigentümer haftet als so genannter Zustandsstörer der Umweltbehörde für eine erforderliche Grundstückssanierung allein wegen seiner Stellung als Eigentümer. Wird er in dieser Eigenschaft zu Zahlungen herangezogen und lässt er die entsprechenden Bescheide bestandskräftig werden, muss er grundsätzlich zahlen. Gleichwohl kann er sich erfolgreich gegen die Vollstreckung wehren, wenn bei diesen Bescheiden nicht die zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Anforderungen eingehalten wurden. Es bleibt allerdings bei seiner Haftung, wenn die Behörde den Grundstückseigentümer auch als so genannten Verhaltensstörer in Anspruch hätte nehmen können, weil er gleichzeitig Geschäftsführer der Gesellschaft war, die die Umweltgefährdung herbeigeführt hat. In dem vom Verwaltungsgericht Karlsruhe entschiedenen Fall ging es um ein Betriebsgelände, das durchgängig dem gleichen Eigentümer gehörte. Auf diesem betrieb er als Geschäftsführer von mehreren dann insolvent gewordenen Firmen eine Metallveredelung.
Kommentar
In dem entschiedenen Fall berief sich der Eigentümer auf die so genannte “Altlastenentscheidung” des Bundesverfassungsgerichtes. In diesem Beschluss vom 16. Februar 2000 hatte das höchste deutsche Gericht abstrakt-generelle Grenzen der Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers für die Grundstückssanierung bei Altlasten entwickelt und die Notwendigkeit der Beseitigung von Umweltschäden einerseits ins Verhältnis zur Eigentumsgarantie des Grundgesetzes andererseits gesetzt. Der jetzt entschiedene Fall zeigt deutlich, dass eine einfache Begrenzung der Haftung auf den Verkehrswert, der hier unstreitig weniger als die Hälfte der Beseitigungskosten ausgemacht hat, nicht angemessen ist.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Karlsruhe, Urteil vom 25. September 2013, 9 K 1907/11 – www.ibr-online.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen
Vermietet ein Gesellschafter ein Grundstück an die Gesellschaft, kann die Überlassung des Grundstücks nicht generell mit einer darlehensweisen Kapitalüberlassung auf Zeit durch den Gesellschafter gleichgesetzt werden, so das LG Freiburg. Dies hat zur Folge, dass die Mietzahlungen nicht von dem Insolvenzverwalter angefochten werden können. Denn Mietzahlungen auf das vermietete Grundstück stellen nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung iSv § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar, die der Insolvenzanfechtung unterliegen. Eine einzelfallbezogene wirtschaftliche Betrachtungsweise verbietet es, generell Mietverträge mit einer Gesellschaft als Umgehung eines Darlehens und somit von § 135 InsO anzusehen. Für eine Umgehung müsste dargelegt und nachgewiesen werden, dass durch die Wahl der Vermietung statt der Gewährung eines Darlehens die Vorschrift des § 135 InsO und damit die Möglichkeit der Insolvenzanfechtung umgangen werden sollte.
Praxistipp
Die vorliegende Entscheidung ist stark einzelfallbezogen und kann nicht direkt auf jeden Sachverhalt angewendet werden. Trotz dessen entspricht sie der Gesetzessystematik. Würde die Vermietung eines Grundstücks an die Gesellschaft unter die Vorschrift des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO fallen, würde die Regelung des § 135 Abs. 3 S. 2 InsO praktisch leer laufen. Diese regelt, dass der Vermieter zwar verpflichtet ist, dem Insolvenzverwalter für die Dauer des Insolvenzverfahrens den Gegenstand zu überlassen, er hierfür jedoch eine Vergütung in Höhe der Miete erhält. Bei Qualifizierung der Mietforderungen als gleichgestellte Forderungen iSv § 135 Abs. 1 InsO würde dieser Vergütungsanspruch entfallen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: LG Freiburg, Urteil vom 07. Januar 2014, 12 O 133/13, BeckRS 2014, 00934

 

Wohnraummietrecht: Anbringen von Markisen auf dem Balkon
Vermieter müssen den Mietern erlauben, auf dem Balkon eine Markise zu montieren. Der Schutz vor der Sonne auf dem Balkon stellt ein sozial übliches Verhalten beim Gebrauch einer Wohnung dar und gehört zum berechtigten Interesse eines Mieters. Dies gilt selbst bei einem überdachten Balkon. Das Aufstellen eines Sonnenschirms als Sonnenschutz reicht nicht aus. Der Vermieter kann auch nicht vom Mieter verlangen, dass er für besseren Sonnenschutz zwei Sonnenschirme aufstellt.
Kommentar
Ein Vermieter kann sich bei der Ablehnung einer Markise auch nicht ohne weiteres darauf berufen, dass das Gestatten einer Markise auch alle übrigen Mieter berechtigen würde, eine Markise anzubringen und dies zu einem völlig uneinheitlichen Erscheinungsbild des Hauses führen würde. Grundsätzlich kann ein Vermieter sich nicht pauschal darauf berufen, dass dadurch die Gebäudefassade optisch beeinträchtigt wird. Dies gilt insbesondere dann nicht, wenn der Mieter sich ausdrücklich bereit erklärt, die Markise so zu gestalten, wie der Vermieter es wünscht; denn hierdurch bleibt ein einheitlicheres Bild der Fassade gewahrt, als wenn jeder Mieter einen oder zwei unterschiedliche Sonnenschirme auf den Balkon stellt.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: AG München, Urteil vom 07. Juni 2013, 411 C 4836/13, BeckRS 2014, 03001

 

Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Maklercourtage vorgelegt
Justizminister Heiko Maas hat den Referentenentwurf über Neuregelungen zur “Mietpreisbremse” und zum “Bestellerprinzip” bei der Wohnungsvermittlung und damit zwei wichtige Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag auf den Weg gebracht.
Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten bei Wiedervermietungen nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen.
Auch bei der Maklercourtage sind Neuerungen geplant. Durch die Einführung des “Bestellerprinzips” bei der Wohnungsvermittlung soll künftig der Grundsatz gelten: Wer bestellt, der bezahlt. Und das ist meist der Vermieter, der neue Mieter mit Hilfe eines Maklers sucht, so das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er diesen nach dem Referentenentwurf künftig auch bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung sei unwirksam.
Der Referentenentwurf befindet sich derzeit noch in der Ressortabstimmung. Das Gesetz soll, wenn alles planmäßig läuft, im Jahr 2015 in Kraft treten.
Fundstelle: www.bmjv.de 
 

Ein Antwort

  1. Guten Tag,

    Ein sehr vervoller Beitrag.
    Vielen Dank. Ich empfehle Sie gerne weiter.

    MfG
    Heimo Bucerius

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© Peter Hegerich