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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/04 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
• Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
• Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle

 

Gewerbliches Mietrecht: Vorsicht bei Änderung der Fälligkeit!
Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Fälligkeit der Miete zu Gunsten des Mieters nach hinten zu verschieben, also auf das Monatsende (anstatt ursprünglich zum 3. Werktag), ist dies eine wesentliche Änderung des Mietvertrages. Diese unterliegt der Schriftform, so das Kammergericht. Denn damit verschiebe sich auch die Möglichkeit des Vermieters, wegen Zahlungsverzugs zu kündigen, um einen knappen Monat nach hinten.
Praxistipp
Die Parteien eines langfristigen Mietvertrages sollten jede Änderung des Vertrages schriftlich fixieren, auch wenn es ihnen banal vorkommt. Denn liegt ein Schriftformverstoß vor, gilt die feste Mietzeit als nicht vereinbart und der Vertrag ist jederzeit kündbar.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com
Fundstelle: KG, Urteil vom 28. Oktober 2013, 8 U 181/12, BeckRS 2014, 02267

 

Grundstücksrecht: Kein Anspruch auf Löschung „erledigter“ Eintragungen
Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Neuanlegung des Grundbuchblatts, damit ein rechtmäßig eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk oder eine Sicherungshypothek nicht mehr ersichtlich ist. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Grundbuch mehrere Zwangsversteigerungsvermerke und eine Sicherungshypothek eingetragen und über einen längeren Zeitraum nach und nach gelöscht worden. Der Eigentümer beantragte die vollständige Bereinigung seines Grundbuchs und begründete dies mit Unübersichtlichkeit und Problemen, einen neuen Kredit zu erhalten. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts liege nicht vor, wenn auch nach Jahren noch die gelöschten Eintragungen durch Grundbucheinsicht von Dritten zur Kenntnis genommen werden könnten, so das OLG München. Das Grundbuch würde anderenfalls nicht mehr über vergangene Rechtsverhältnisse am Grundstück zuverlässig Auskunft erteilen.
Kommentar
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Da die ursprünglichen Eintragungen auch nach dem Vortrag des Eigentümers rechtmäßig erfolgt sind, besteht kein Anlass, ein neues Grundbuchblatt anzulegen. Die Neuanlegung eines Grundbuchs widerspräche dem Dokumentationscharakter, wodurch der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Es soll gerade gewährleistet sein, dass auch erledigte Eintragungen nach ihrer Löschung -beispielsweise für neue Kreditgeber- noch ersichtlich sind.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 05. November 2013, 34 Wx 388/13 – www.ibr-online.de

 

Allgemeines Recht: Das fehlende Gefälle
Für die Beurteilung, ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kommt es darauf an, ob der Besteller (die Wohnungseigentümergemeinschaft) ein solches Gefälle nach dem im Vertrag vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann. Im vom BGH entschiedenen Fall zeigte der Epoxydharz-Belag der Hof- und Zugangsfläche Hohlstellen und Rissbildungen und war somit mangelhaft. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben, so der BGH, der die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwies.
Kommentar
Ein Unternehmer muss sein Werk so herstellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Die Leistung des Unternehmers ist danach nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Das muss für das gesamte Werk gelten. Dem Urteil des BGH ist daher zuzustimmen.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21. November 2013, VII ZR 275/12 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich