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§§ Newsletter Immobilienrecht 2014/03 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
•  Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
• Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
• Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!

 

Gewerbliches Mietrecht: Bürgenähnliche Haftung des Vermieters
Der (Erst)Vermieter haftet nach dem Gesetz dem Mieter gegenüber wie ein Bürge auch über den durchgeführten Verkauf hinaus, wenn der (Zweit)Vermieter in Insolvenz gerät. Diese Haftung entfällt nur dann, wenn der Erstvermieter den Mieter nach erfolgter Eigentumsschreibung über die Veräußerung informiert und der Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündbar ist, so das OLG Köln in einer jüngeren Entscheidung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter zu früh informiert (vor Eigentumsumschreibung) und der Mietvertrag war für die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen und somit nicht ordentlich kündbar. Der (Erst)Vermieter blieb somit in der Haftung.
Praxistipp
In gewerblichen Mietverträgen sind meist Festlaufzeiten vereinbart sind, so dass die oben genannten Voraussetzungen für den Wegfall der Vermieterhaftung nicht gegeben sind. Vermieter sollten also versuchen, durch Individualvereinbarungen die Regelungen des § 566 Abs. 2 BGB auszuschließen. Ein formularmäßiger Ausschluss der bürgenähnlichen Haftung ist nach überwiegender Meinung hingegen unwirksam.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 11. Oktober 2013, 22 U 208/12 – www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2013/22_U_208_12_Beschluss_20131011.html

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Sanieren oder Ausscheiden
Den Gesellschafter einer sanierungsbedürftigen Publikumsgesellschaft (hier: geschlossener Immobilienfonds als GbR) trifft gemäß seiner Treuepflicht die Pflicht, einem Gesellschafterbeschluss zuzustimmen, der zwischen den Alternativen „Sanieren“ (unter Leistung eines anteiligen Sanierungsbeitrags) oder „Ausscheiden“ (unter Bezahlung eines anteiligen Auseinandersetzungsguthabens) unterschieden hat. Dem Gesellschafter ist es in einem solchen Fall zumutbar, seine Zustimmung zu erteilen, soweit keine eigenen schützenswerten Belange des Gesellschafters entgegenstehen. Solche schützenswerte Belange sind vor allem dann nicht gegeben, wenn der Gesellschafter bei Zustimmung zum Gesellschafterbeschluss nicht schlechter steht als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Voraussetzung ist aber eine konkrete Gegenüberstellung der zu leistenden Beträge im Falle des Sanierens oder des Ausscheidens.
Praxistipp
Das Urteil des OLG Stuttgart bestätigt das Urteil des BGH vom 19. Oktober 2009 (Az. II ZR 240/08) und konkretisiert dabei die Zustimmungspflicht eines nicht sanierungswilligen Gesellschafters. Zu beachten ist vor allem, dass abstrakte Risiken für den Gesellschafter, wie z. B. eine mögliche Nachhaftung, nicht ausreichen, den Gesellschafterbeschluss abzulehnen. Im vorliegenden Fall lagen sogar Enthaftungserklärungen der jeweiligen Gläubiger vor.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2013, 19 U 11/13, NZG 2013, 1061

 

Grundstücksrecht: Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Bei dem Neubau einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und an unterschiedliche Einzelerwerber verkauft wird, sind zwei Abnahmen zu unterscheiden. Die Abnahme der einzelnen Wohnungen und die Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile, wie Außenwände, Treppenhäuser und Außenanlagen. Jeder Bauträger ist versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglichst einmal und nicht mit jedem Erwerber einzeln durchzuführen, damit dann einheitlich die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang gesetzt wird. Das OLG Koblenz hat hierzu entschieden, dass eine Klausel in einem Immobilienkaufvertrag wirksam ist, wonach die durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Käufer als für sich verbindlich anerkannt wird.
Praxistipp
Den Parteien eines Bauträgervertrages ist anzuraten, insbesondere die Abnahmemodalitäten für das Kaufobjekt vor Vertragsschluss einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Die Rechtsprechung hat hier bereits eine Reihe von Regelungen für unwirksam erklärt. So darf der abnehmende Sachverständige nicht vom Bauträger bestimmt werden. Ebenso darf nicht der vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwalter die Abnahme für die Wohnungseigentümer erklären.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 08. April 2013, 2 U 1123/12 – www.ibr-online.de

 

Wohnraummietrecht: Keine Touristen in der Mietwohnung!
Trotz einer vom Vermieter erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung an Touristen zu überlassen bzw. unterzuvermieten. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich nach Auffassung des BGH von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung. Deshalb ist sie auch nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst.
Kommentar
Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht. Nach Ansicht des BGH stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen (nicht mietrechtlichen) Sinn dar. Gegen eine derartige Nutzung können jedoch die Teilungserklärung und Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern sprechen.
Autor: Sergia Antipa – antipa@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, VIII ZR 210/13 – www.bundesgerichtshof.de 
 

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