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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/25 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

 

• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
• Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

 

Steuerrecht: Grunderwerbsteuer bei Vertragsaufhebung
Selbst wenn ein Immobilienverkauf rückwirkend aufgehoben wird, kann der ursprüngliche Erwerber verpflichtet sein, die Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn in der Aufhebungsurkunde gleichzeitig die Veräußerung an einen Ersatzerwerber geregelt wird, entschied nun der Bundesfinanzhof. Dabei kommt es entscheidend darauf an, welchen Zweck der Ersterwerber mit der Aufhebung verfolgt. Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuerfestsetzung auf Antrag u. a. dann aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang vor dem Übergang des Eigentums am Grundstück auf den Erwerber durch Vereinbarung der Vertragspartner innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht wird. Eine solche Aufhebung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Ersterwerber eine ihm noch verbliebene Rechtsposition auch in seinem eigenen Interesse verwertet, um einen bestimmten Ersatzvertrag herbeizuführen.
Praxistipp
Für eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides ist zunächst einmal wichtig, dass die Zwei-Jahresfrist eingehalten wird. Sodann müssen die Beteiligten – insbesondere bei einem unmittelbar folgenden Abschluss eines Ersatzkaufvertrages – darauf achten, dass der Aufhebungsvertrag mit dem neuen Kaufvertrag nicht so miteinander verquickt wird, dass es der Erstkäufer in der Hand hat, wie und mit wem der zweite Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Nach dem 1. Januar 2014 kann eine nicht optimale Gestaltung von Immobilienkaufverträgen im Übrigen aus einem anderen Grund ärgerlich werden. Denn zu diesem Stichtag wird der Steuersatz in den Bundesländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und voraussichtlich Niedersachsen erneut erhöht. Er beträgt dann je nach Bundesland zwischen 3,5 % (in Bayern) und 6,5 % (in Schleswig-Holstein).
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteile vom 05. September 2013, II R 9/12 und II R 16/12, – www.bundesfinanzhof.de

 

Handels- und Gesellschaftsrecht: Firmenbezeichnung
Die Bezeichnung einer Firma lediglich bestehend aus Ziffern und dem Rechtsformzusatz („23 GmbH“) genügt nicht den Anforderungen, die das Gesetz in § 18 HGB an die Kennzeichnung und Unterscheidungskraft und in § 30 HGB an die Unterscheidbarkeit stellt. Das Kammergericht (KG) führt in seiner Entscheidung aus, dass die bloße Verwendung von Zahlen kein hinreichendes Kennzeichnungs- und Unterscheidungsmerkmal darstellt, weil die Zahl allein nicht hinreichend individualisierend, sondern beliebig wirkt. Abzustellen sei auf die durchschnittlichen Teilnehmer des Rechtsverkehrs, die nach Ansicht des Kammergerichts heutzutage Zahlen, ohne weitere Zusätze, die nötige firmenrechtliche Unterscheidbarkeit nicht beimessen.
Praxistipp
Das KG hatte hier erneut über die Bezeichnung von Firmen zu entscheiden. Bereits mit Beschluss vom 08. August 2012 (12 W 48/12) hat das KG entschieden, dass eine Kombination aus Buchstaben und Zahlen aber ausreichend ist. Mit jetzigem Beschluss hat das KG der Firmenbezeichnung lediglich bestehend aus Zahlen und Rechtsformzusatz eine Absage erteilt. Firmengründer sollten daher bei der Bezeichnung ihres Unternehmens darauf achten, dass bei der Verwendung von Zahlen im Firmenname eine Buchstabenzahlenkombination gewählt wird, um die nötige Kennzeichnungsgeeignetheit und Unterscheidbarkeit herzustellen.
Autor: Iris Knackstedt – knackstedt@bethge-legal.com
Fundstelle: KG Berlin, Beschluss vom 17. Mai 2013, 12 W 51/13, NZG 2013, 1153

 

Wohnungseigentumsrecht: Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!
Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.
Kommentar
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich