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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/23 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
• Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
• Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
 
Grundstücksrecht: Recht auf Grundbucheinsicht durch Rechtsanwalt?
Einem Rechtsanwalt steht ein Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch aus eigenem Recht nur zu, wenn er ein eigenes rechtliches Interesse hat. Die Begründung, die Grundbucheinsicht sei zur Durchsetzung einer Honorarforderung gegen einen in diesem Grundbuch nie eingetragenen früheren Mandanten erforderlich, reicht hierzu nicht aus. Vielmehr besteht ein Einsichtsrecht des Rechtsanwalts nur dann, wenn er auch ein eigenes berechtigtes Interesse aus der anwaltlichen Tätigkeit ableiten kann, so das OLG Celle. Ein allein wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung von Honoraransprüchen ist hingegen nicht ausreichend.
Kommentar
Anders als Notare, die (auch) öffentliche Interessen wahrnehmen und deshalb bei der Grundbucheinsicht kein berechtigtes Interesse nachweisen müssen, sind Rechtsanwälte hiervon nicht ausgenommen. Die Entscheidung ist zutreffend, da eine Rechtsbeziehung zwischen dem Antragsteller und dem Eigentümer auch nach dem eigenen Vortrag nicht bestand. In solchen Konstellationen überwiegt das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Eigentümers das rein wirtschaftliche Interesse.
Autor: Jens Christian Althoff – althoff@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Celle, Beschluss vom 03. April 2013, 4 W 31/13, NJW-RR 2013, 1104
 
Gewerbliches Mietrecht: Schriftform der Verlängerungsoption
Das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) erfasst grundsätzlich jede Änderung, d.h. auch jede Verlängerung eines Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll. Das gelte auch für die selbständige Vereinbarung einer Option, wenn diese zu einer über die Jahresfrist hinausgehenden Verlängerung berechtigt, so dass OLG Düsseldorf. Haben die Parteien die Einräumung der Option nur mündlich vereinbart, so sei diese im Hinblick auf das bestehende Schriftformerfordernis nicht formwirksam und könne deshalb keine Wirkungen entfalten. Ein solcher Mietvertrag sei dann ordentlich kündbar.
Praxistipp
Dass die Einräumung der Option der Schriftform bedarf, leuchtet insbesondere vor dem Hintergrund des Erwerberschutzes ein. Der Erwerber soll durch die schriftlichen Vereinbarungen hinreichend darüber informiert werden, in welche Rechte und Pflichten er eintritt. Die Einräumung der Option sollte daher immer schriftformwahrend im Mietvertrag vereinbart werden. Sofern die Parteien die Option erst nachträglich vereinbaren, sollte diese in einem formgerechten Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden, um die Schriftform zu wahren. Ob auch die Ausübung der eingeräumten Verlängerungsoption der Schriftform bedarf, ist streitig (bejahend OLG Köln GuT 2006, 122; a. A. BGH NZM 2008, 482). Auch insoweit empfiehlt sich daher sicherheitshalber der Abschluss eines Nachtrages.
Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Januar 2013, 24 U 97/12, BeckRS 2013, 09802
 
Bau- und Architektenrecht: Unwirksamer Sicherheitseinbehalt in AGB
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Ablöse eines Sicherheitseinbehalts durch eine Bürgschaft von der Abnahme der Gesamtbaumaßnahme abhängig gemacht wird, ist unwirksam, so das OLG Oldenburg. Das Bauunternehmen hatte auf Zahlung des Restwerklohns geklagt. Der Auftraggeber hatte der Forderung einen vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % der Schlussrechnungssumme entgegengehalten. Das Oberlandesgericht gab dem Bauunternehmer Recht. Denn die Vorenthaltung des Restwerklohns über die Dauer der Gewährleistungszeit sei nur dann angemessen, wenn dem Bauunternehmer die Möglichkeit eingeräumt werde, anderweitig Sicherheit zu stellen, beispielsweise durch Bankbürgschaft (Ablöserecht). Das Ablöserecht werde allerdings vereitelt, wenn darüber hinaus die Gesamtabnahme des Bauvorhabens zur Voraussetzung gemacht werde. Denn hierauf habe der einzelne Bauunternehmer keinen Einfluss. Die Auffassung des Landgerichts, wonach bei Unwirksamkeit der Klausel der Sicherheitseinbehalt im Wege ergänzender Vertragsauslegung zumindest teilweise aufrechterhalten werden könne, wies das Oberlandesgericht zurück. Mangels Teilbarkeit des Sicherheitseinbehalts und des Ablöserechts sei eine Gewährleistungssicherheit im Ergebnis wirksam vereinbart worden. Der Klage auf Zahlung des Restwerklohns wurde deswegen stattgegeben.
Praxistipp
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie hoch die Anforderungen an eine wirksame Sicherheitsabrede in AGB sind. Kleinste Fehler können zum Verlust von Vertragserfüllungs- und/oder Gewährleistungssicherheiten führen.
Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Oldenburg, Urteil vom 27. August 2013, 2 U 29 / 13 – www.beck-online.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 

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© Peter Hegerich