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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/15 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
  
• Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
• Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
• Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
  
Grundstücksrecht: Baulast führt nicht zu privatem Nutzungsrecht
Eine öffentlich-rechtliche Baulast begründet kein privatrechtliches Nutzungsrecht für den Begünstigten der Baulast, stellte das OLG Koblenz klar. Die Baulast verfolge in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Zielsetzung und ermögliche der Baubehörde, bei der Erteilung von Genehmigungen, Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu gestatten. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Eigentümer von seinem Nachbarn ein Notwegerrecht erstritten, weil er nur über das Nachbargrundstück auf sein Grundstück gelangen konnte. Daraufhin erstritt der Nachbar im Gegenzug eine Notwegerentenzahlung. Der dagegen eingelegten Berufung mit der Begründung, dass die Zuwegung im Rahmen einer Baulast gesichert sei, erteilte das OLG Koblenz sodann eine Absage.
Praxistipp
Der Beschluss verdeutlicht, dass eine eingetragene Baulast mitnichten sämtliche Verhältnisse zwischen den Beteiligten abschließend regelt. Es handelt sich bei der Baulast lediglich um eine verwaltungsrechtliche Verpflichtung zu einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen. Eine Baulast kann Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung sein. Ein privatrechtlicher Nutzungsanspruch des begünstigten Grundstücks ist damit nicht verbunden. Ist aber genau dies gewünscht, kann dies dauerhaft nur durch die Eintragung einer gleichlaufenden Grunddienstbarkeit im Grundbuch erreicht werden.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Koblenz, Beschluss vom 22. März 2013, 3 U 117/13 – www.ibr-online.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer I – Abschied vom Rett-Blocker
Im Jahressteuergesetz 2013 noch gescheitert, hat der Bundestag mit Wirkung vom 07. Juni 2013 den bisherigen RETT Blocker – Modellen nun einen Riegel vorgeschoben. Das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) wurde in § 1 Abs. 3 a durch den Tatbestand der so genannten „wirtschaftlichen Anteilsvereinigung“ ergänzt. Unter RETT Blocker – Modellen verstand man bisher Modelle, durch die die Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax = RETT) beim Kauf von Anteilen an Grundstücksgesellschaften (Share Deal) ganz oder teilweise vermieden wurde, indem die Beteiligung an der als „RETT Blocker“ fungierenden Zwischengesellschaft auf knapp unter 95% begrenzt war. Nunmehr fingiert der neue § 1 Abs. 3a GrEStG eine Grunderwerbsteuer auslösende Anteilsvereinigung beim Innehaben einer unmittelbaren und/oder mittelbaren wirtschaftlichen Beteiligung von insgesamt mindestens 95% an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft durch einen Rechtsträger. Von der ursprünglich vorgesehenen Rückwirkung zum 01. Januar 2013 wurde allerdings wegen verfassungsrechtlicher Bedenken Abstand genommen.
Praxistipp
Beim Verkauf inländischer Grundstücke fällt für den Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer an. In Abhängigkeit vom jeweiligen Bundesland beträgt sie derzeit bis 5,5% des Kaufpreises (Berlin plant eine Anhebung auf 6%). Auch der Erwerb einer Grundstücksgesellschaft (Share Deal) unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren übergehen. Dies gilt u. a. auch bei der Vereinigung von mittelbar oder unmittelbar mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand eines Käufers oder eines bestimmten Unternehmens oder einer bestimmten Personengruppe (sog. Anteilsvereinigung, § 1 Abs. 3 GrEStG). Der Fünfjahreszeitraum spielt dabei keine Rolle. Grunderwerbsteuerneutrale Share Deals in Bezug auf Grundstücke sind jedoch auch zukünftig grundsätzlich möglich, z.B. durch eine beizubehaltende Verkäuferbeteiligung mit einer wirtschaftlichen Beteiligung von mehr als 5%, sofern wirtschaftlich vertretbar.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BT-Drucksache 17/12375 – www.bundestag.de
     
Steuerrecht: Grunderwerbsteuer II – Reduzierung bei Übernahme von Erwerbsnebenkosten
Verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks dazu, Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren und Grundbuchkosten zu übernehmen, führt dies für den Käufer zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer. Im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte der Käufer vom Verkäufer eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000,00 EUR gekauft. Gemäß dem Kaufvertrag sollte der Verkäufer dem Käufer die von diesem verauslagten Kosten der Urkunde und ihres Vollzuges einschließlich der Grunderwerbsteuer erstatten. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 98.000,00 EUR auf 3.430,00 EUR fest. Nachdem ihm der Verkäufer vertragsgemäß die gesamten Erwerbsnebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer erstattet hatte, beantragte der Käufer in der Folgezeit erfolglos die Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Teilweise zu Recht, so der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 17. April 2013. Der Käufer verwendet einen Teil des Kaufpreises dafür, um einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Verkäufer zu erhalten. Gegenleistung ist aber nur der für den Kauf aufgewendete Teil des Kaufpreises. Die Übernahme der Erwerbsnebenkosten erhöht daher den Wert der Gegenleistung und reduziert damit den Kaufpreis. Für die Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt dies jedoch nicht, so der BFH, und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Praxistipp
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufes eine Erstattung von Erwerbsnebenkosten durch den Verkäufer vereinbart, reduziert dies grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Da dies nicht für eine vereinbarte Erstattung der Grunderwerbsteuer gilt, ist es laut dem BFH sinnvoller, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt, mit dem Verkäufer jedoch von vornherein eine Herabsetzung des Kaufpreises um die Grunderwerbsteuer vereinbart.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com
Fundstelle: BFH, Urteil vom 17. April 2013, II R 1/12 – www.bundesfinanzhof.de
     
Wohnungseigentumsrecht: Verpflichtung zur Veräußerung des Gemeinschaftseigentums?
Der Nachbar einer WEG setzte vor über 15 Jahren versehentlich eine Mauer auf das Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem dies bekannt geworden war, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 m² an ihn zu verkaufen. Ein Wohnungseigentümer weigerte sich, dem Verkauf zuzustimmen und wurde deswegen – im Ergebnis erfolglos – auf Genehmigung des Kaufvertrages verklagt. Der BGH entschied, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks verpflichtet werden können, denn die Veräußerung betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Der Beschluss war daher nichtig. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann sich ein Mitwirkungsanspruch zur Veräußerung ergeben. Dies ist aber nicht schon dann anzunehmen, wenn ein Verkauf der vom Nachbarn überbauten Teilfläche an diesen sinnvoller erscheint als die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen.
Praxistipp
Der BGH hat mit seiner Entscheidung die hohen Anforderungen bestätigt, die an die Begründung einer Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der Eigentumsverhältnisse an dem gemeinschaftlichen Grundstück zu stellen sind (siehe bereits BGH, Urteil vom 11. Mai 2012, Az. V ZR 189/11). Da praktisch kaum Fälle denkbar sind, in denen eine Verpflichtung zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen angenommen werden kann, sollten – ungeachtet des praktischen Aufwands – erst notarielle Vollmachten der Eigentümer eingeholt werden und anschließend eine kostenpflichtige Beurkundung vorgenommen werden. Außerdem ist erhöhte Vorsicht vor Beschlüssen auf gerichtliche Inanspruchnahme zustimmungsunwilliger Eigentümer geboten, da diese sogar nichtig sein können, wenn es keinen Mitwirkungsanspruch gibt.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-legal.com
Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. April 2013, V ZR 103/12 – www.bundesgerichtshof.de
 

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