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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/09 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
• Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
• Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
• Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
  
Gewerbliches Mietrecht: Anforderungen an Vertragsübernahme
Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen, wie der BGH in einer jüngeren Entscheidung erneut bestätigt hat. Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden kann, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird z. B. ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung des Vermieters, die nach Ansicht des Gerichts auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Praxistipp
Von der Wirksamkeit klar zu trennen ist die Frage der Schriftform, die bei gewerblichen Mietverträgen stets eine gewichtige Rolle spielt. Hier ist grundsätzlich zu prüfen, ob die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12 – www.bundesgerichtshof.de
 
Grundstücksrecht: Haftung bei Verweigerung der Genehmigung
Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz vergeblicher Vertragskosten, wenn sie die sicher scheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. In dem vom BGH entschiedenen Fall haben sich Käufer und Verkäufer über einen Grundstückskaufvertrag verständigt. Bei Beurkundung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Der Käufer verweigerte die Genehmigung. Der Verkäufer verlangte seine Aufwendungen erstattet. Diese Verpflichtung sieht der BGH nicht. Für das Nichtzustandekommen des Vertrages haftet nur, wer einen schweren Treueverstoß begeht. Im Rahmen der Privatautonomie ist jedoch jede Partei bis zum Vertragsschluss berechtigt, vom Vertrag Abstand zu nehmen. Das gilt bei einem beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag erst recht. Anderenfalls bestünde ein Abschlusszwang, der dem Zweck der Beurkundung zuwiderläuft. Nichts anderes soll gelten, wenn eine Partei vollmachtlos vertreten wird und die Genehmigung verweigert. Ein Vertrag wird eben erst wirksam, wenn alle Beteiligten formgerecht zugestimmt haben.
Praxistipp
Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch Vertreter ohne Vertretungsmacht sollte die Ausnahme bleiben. Geht man dennoch diesen Weg, sollten die Parteien konsequent sein und bis zur Genehmigung nicht agieren, als sei der Vertrag wirksam und etwa weitere Kosten auslösen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr.
Autor: Diana Emmerich – emmerich@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. November 2012, V ZR 182/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Energieerzeugung durch Blockheizwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus
Der Betreiber eines Blockheizkraftwerks (BHKW) im selbst genutzten Einfamilienhaus ist umsatzsteuerrechtlich Unternehmer, wenn er den erzeugten Strom teilweise und regelmäßig gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz einspeist. Die Entnahme von erzeugter Energie (Strom und Wärme) für den eigenen Bedarf unterliegt der Umsatzbesteuerung, wenn der Unternehmer die mit den Anschaffungskosten des BHKW verbundene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug steuerlich geltend gemacht hat. Allerdings sind die für die Energieerzeugung angefallenen so genannten Selbstkosten nur dann als Bemessungsgrundlage für die Entnahmebesteuerung anzusetzen, wenn ein Einkaufspreis für die Entnahme nicht zu ermitteln ist. Im von Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte das Finanzamt – vom Finanzgericht (FG) bestätigt – die Selbstkosten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des FG sei auch bei selbst erzeugter Energie grundsätzlich der (fiktive) Einkaufspreis maßgebend, so der BFH, und verwies die Sache auf die Revision des Betreibers an das FG zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Praxistipp
Der Betrieb eines BHKW oder einer Photovoltaik – Anlage führt zu gewerblichen Einkünften, wenn der erzeugte Strom bzw. die Wärme veräußert werden. Regelmäßige Einkünfte hieraus unterliegen jedoch nicht nur der Umsatzsteuer, sondern stellen unabhängig von der bisherigen Einkunftsart des Betreibers ebenfalls gewerbliche Einkünfte dar und führen grundsätzlich zur Gewerbesteuerpflicht. Hat eine Gesellschaft von Freiberuflern wie Ärzte oder Ingenieure auch in geringem Umfang gewerbliche Einkünfte, infizieren diese ggf. die Gesamteinkünfte. Alle Einkünfte dieser Gesellschaft werden dann gewerblich.
Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BFH, Urteil vom 12. Dezember 2012, XI R 3/10 – www.bundesfinanzhof.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Keine Zweckbestimmung durch Raumbeschreibung im Aufteilungsplan
Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass die Raumbezeichnungen im Aufteilungsplan (z.B. als „Laden“ oder „Gaststätte“) keine rechtsverbindlichen Nutzungsbeschränkungen darstellen. Im konkreten Fall waren im Textteil der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen oder Zweckbestimmungen der Einheiten vereinbart. Nur im Aufteilungsplan waren die Räume des streitigen Teileigentums als „Laden“ beschrieben. Tatsächlich betrieb der Eigentümer dort eine Gaststätte. Da es sich nach Ansicht des BGH bei den Bezeichnungen der Räume im Aufteilungsplan nicht um bindende Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten handele, war der gegen den Eigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch unbegründet.
Praxistipp
Nicht selten sind in den Architektenplänen, die später der Bauaufsicht zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden, bestimmte Raumbezeichnungen enthalten. Soweit damit tatsächlich Nutzungseinschränkungen bzw. echte Zweckbestimmungen der bezeichneten Räume verbunden sein sollen, muss auf diese nach der Rechtsprechung allerdings ausdrücklich auch im Textteil der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen werden. Andernfalls sollte auf Raumbezeichnungen in Plänen zur Vermeidung von Missverständnissen gänzlich verzichtet werden.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. November 2012, V ZR 246/11 – www.bundesgerichtshof.de
 

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© Peter Hegerich