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§§ Newsletter Immobilienrecht 2013/06 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
• Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
• Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
 
Grundstücksrecht: Marderbefall im Dach
Ein Marderbefall im Dach kann bei Abschluss eines Kaufvertrages ein offenbarungspflichtiger Mangel sein. Bei bewusstem Verschweigen dieses Umstandes haftet der Verkäufer dem Käufer für entsprechende Schäden, selbst wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar auf einen zurückliegenden Marderbefall des Dachbodens hingewiesen und eine Teilreparatur angezeigt. Nach den Feststellungen des Gerichts hatte der Verkäufer jedoch bewusst verschwiegen, dass die Reparaturen nur an den Stellen des Dachstuhls durchgeführt worden waren, die sehr einfach zugänglich waren. Außerdem wurde verschwiegen, dass der Marderbefall so gravierend war, dass er seinerzeit im gesamten Ort bekannt war.
Praxistipp
Die Rechtsprechung hat bereits für eine Reihe von Umständen entschieden, dass sie so schwerwiegend sind, dass ein Verkäufer auch ungefragt darauf hinweisen muss. Hierzu gehören zum Beispiel: eine baurechtswidrige Nutzung der Immobilie, erhebliche Mietrückstände eines Mieters, konkrete Kontaminationen, konkreter Hausschwammverdacht, bereits beseitigter Schwammbefall, nicht erkennbare Kellerdurchfeuchtung, Denkmaleigenschaft, Geruchsbelästigungen.
Jedem Verkäufer ist dringend anzuraten, solche Dinge nicht zu verschweigen, sondern offen anzusprechen und im Vorfeld eines Vertragsschlusses sich mit dem Vertragspartner über den Umgang mit dem Mangel zu einigen.
Autor: Matthias Steinke – steinke@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 15. Januar 2013, 4 U 874/12 – www.ibr-online.de
 
Wohnungseigentumsrecht: Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft?
Noch einmal bekräftigt der BGH, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, den Finanzbedarf der Gemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken. Dabei verweisen die Richter auf § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG, wonach die Gemeinschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Davon erfasst sei auch die Entscheidung über die Deckung ihres Finanzbedarfs und die Frage, ob dieser Bedarf durch einen Rückgriff auf die Rücklage, die Erhebung einer Sonderumlage oder eben durch die Aufnahme eines Darlehens gedeckt werden soll. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Entscheidung aber der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, hat der BGH leider nicht entschieden. Der streitgegenständliche Beschluss war bestandskräftig und damit nicht mehr angreifbar.
Kommentar
Die Frage, ob der Beschluss über die Kreditaufnahme der Gemeinschaft noch der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist hoch umstritten. Ein Großteil der Rechtsprechung betrachtet die Entscheidung nur ausnahmsweise als ordnungsgemäß, wenn ein vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders regelbarer Finanzierungsbedarf besteht und ein bestimmter Betrag nicht überschritten wird. Angesetzt wird hierfür zum Teil die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. September 2012, V ZR 251/11 – www.bundesgerichtshof.de
 
Steuerrecht: Berücksichtigung von Leerstand in der Einkommenssteuererklärung
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten abziehbar. Erforderlich ist, dass der Eigentümer den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielungsabsicht im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Eigentümers die ausschlaggebenden Umstände, aus denen sich die Einkünfteerzielungsabsicht ergeben kann. Stets gleichlautende Anzeigentexte, die quartalsweise geschaltet werden und erkennbar nicht zum Erfolg führen, reichen dagegen nicht aus, so der Bundesfinanzhof.
Praxistipp
Möchte ein Eigentümer als potentieller Vermieter auch bei Immobilienleerstand die entsprechenden Kosten steuerlich im Rahmen seiner jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt wissen, so kann man ihm nur anraten, ausreichend Vermietungstätigkeit zu entfalten, gegebenenfalls durch die Einschaltung eines Maklers.
Autor: Edda C. de Riese, LL.M. – deriese@bethge-immobilienanwaelte.de
Fundstelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12 – www.bundesfinanzhof.de
 

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