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§§ Newsletter Immobilienrecht 2012/29 §§

unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:
 
• Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
• Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
• Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
  
Makler- und Bauträgerrecht: Offenlegung Innenprovision
Aus einem Verkaufsprospekt ergibt sich eine vom Käufer zu zahlende Außenprovision in Höhe von 3,42 %. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass der Vertriebsbeauftragte seinerseits Vermittler beauftragt hat. Im Rahmen einer Aufstellung des Gesamtaufwandes wird die Position „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ ausgewiesen. Tatsächlich sind hierin Innenprovisionen in Höhe von 18,24 % enthalten. Der Vertriebsbeauftragte habe ihn nicht über die hohe Innenprovision aufgeklärt, so der Käufer. Eine entsprechende Täuschung wird vom Bundesgerichtshof verneint. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass neben der Außenprovision nicht näher bezifferte Innenprovisionen kalkulatorisch erfasst seien. Dies sei ausreichend.
Praxistipp
Der BGH unterstreicht, dass der Käufer grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb zum Verkehrswert hat. Vielmehr kann der Kaufpreis bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers vereinbart werden. Eine Aufklärungspflicht besteht erst, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt, dass die Sittenwidrigkeit erreicht sei. Bei einem Hinweis auf eine Innenprovision oder nicht näher definierter Vertriebskosten ist es am Käufer, nachzufragen.
Autor: Broder Bösenberg – boesenberg@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05. Juni 2012, XI ZR 175/11 – www.bundesgerichtshof.de
  
Gewerbliches Mietrecht: Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen
Grundsätzlich ist der Vermieter befugt, Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts umzugestalten. Ein Mieter in Berlin, der das Mietobjekt als diplomatische Vertretung nutzte, hatte gegen die Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen und die Absicht der Vermieters, einen von mehreren Eingängen zu verschließen, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geklagt. Zu Unrecht, so die Berliner Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar die Teile des Grundstücks überlassen, die zum ungestörten Mietgebrauch notwendig sind, also auch einen Eingang. Ein bestimmter Eingang war jedoch nicht Vertragsbestandteil, so dass nur der Zugang zu den Räumen gewährt werden muss. Dies sei im vorliegenden Fall durch die verbleibenden Eingänge gewährleistet. Bei der Umgestaltung von Gemeinschaftsflächen, die nicht ausschließlich von einem Mieter genutzt werden, stehe dem Vermieter ein gewisser Verfügungsspielraum zu. Wenn er gleichwertigen Ersatz zur Verfügung stellt und die vertraglich geregelte Nutzung des Mietobjektes nicht eingeschränkt wird, kann er diese Flächen umgestalten.
Praxistipp
Der Vermieter kann zwar über Gemeinschaftsflächen, die dem Mitgebrauch des Mieters unterliegen, nicht völlig frei verfügen – die Stilllegung einer gemeinschaftlichen Anlage z. B. ist nur unter besonderen Voraussetzungen denkbar. Dennoch sollte sich insbesondere der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darüber Gedanken machen, ob die Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsflächen nicht ausdrücklich vertraglich geregelt werden sollten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.
Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: KG, Urteil vom 20. August 2012, 8 U 168/23, BeckRS 2012, 21954
  
Allgemeines Recht: Entschärfung der Trinkwasserverordnung
Am 12.10.2012 hat der Deutsche Bundesrat die Zweite Änderung der Trinkwasserverordnung beschlossen. Die Trinkwasserverordnung ist im Hinblick auf die Untersuchungspflichten auf Legionellen entschärft worden.
Hier die wichtigsten Änderungen, die für Grundeigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter von Interesse sind:
 
Der Betreiber einer Anlage zur ständigen Wasserverteilung mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung, der im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, wozu auch das Vermieten von Wohnungen gehört, Trinkwasser abgibt, muss die Wasserversorgungsanlage nunmehr alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Großanlagen sind Warmwasser-Installationen mit mehr als 400 Liter Volumen oder Warmwasserleitungen mit einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle.
Es besteht grundsätzlich keine Anzeigepflicht der Warmwasserversorgungsanlagen mehr bei den Gesundheitsämtern. Eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts für Legionellen von 100 KBE/100 ml ist jedoch unverzüglich anzuzeigen. Eine Übersendung der Untersuchungsergebnisse, die unter dem technischen Maßnahmenwert liegen, entfällt. Die erste Untersuchung ist nun erst bis zum 31.12.2013 vorzunehmen und abzuschließen.
Hinweis
Weiterhin gilt: Die Nichtdurchführung der geforderten Untersuchungen, der Verstoß gegen Dokumentationspflichten, die Nichtdurchführung von Untersuchungen und Sofortmaßnahmen bei problematischer Wasserqualität, die Nichtanzeige von Grenzwertüberschreitungen und der Verstoß gegen Auskunfts- und Mitwirkungspflichten gegenüber dem Gesundheitsamt stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Es kann eine Geldbuße in Höhe von bis zu 25.000 Euro verhängt werden.
 
Kommt es zu Gesundheitsschäden oder Todesfällen, beispielsweise wegen Verstoßes gegen die Untersuchungspflicht, drohen strafrechtliche Konsequenzen z.B. wegen Körperverletzung, gefährlicher und schwerer Körperverletzung, Körperverletzung mit Todesfolge und fahrlässiger Tötung. Bei Fahrlässigkeitsdelikten droht eine Geld- oder Haftstrafe bis zu 5 Jahren, bei vorsätzlicher Begehung droht Freiheitsstrafe von 3 Monaten bis zu 10 Jahren.
 
Es haften die Vorstände und Geschäftsführer des Unternehmens, welches die „Anlage“ nach der Definition der Trinkwasserverordnung betreibt, außerdem leitende Angestellte, sofern ihnen ein Geschäftsbereich verantwortlich übertragen wurde. Dies gilt auch für technische Mitarbeiter, Verwalter und Hausmeister, wenn ihnen für die Anlage die Verantwortung übertragen wurde.
Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: Verordnung des Bundesministeriums für Gesundheit vom 31.08.2012 und Beschluss des Bundesrates vom 12.10.2012 zur 2. Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (Drucksache 525/12) – www.bundesrat.de
 

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