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Ist die Indexmiete für Vermieter die bessere Miete?

Will ein Mieter die Miete nach § 558 BGB erhöhen, so ist er hierbei zum Schutz der Mieter verpflichtet sich an die ortsüblichen Vergleichsmieten zu halten. Zur Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete steht in vielen Städten ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung.
Die Mietpreise für Wohnraum in München haben sich in den letzten Jahren und Monaten teilweise drastisch erhöht, so dass die Mieten im aktuell gültigen Münchner Mietspiegel 2011 ca.  30 % unterhalb der tatsächlich bei Neuvermietung zu erzielenden Mieten liegen. So weist zum Beispiel der derzeit geltenden Mietspiegel 2011 für eine 80 m² große Wohnung (Baujahr 1975 in guter Lage) eine durchschnittliche monatliche Nettomiete von 9,82 € pro Quadratmeter aus. Die tatsächliche ortsübliche Miete bei Wiedervermietung liegt aber nach den neuesten Wohnungsmarktbarometer der Stadt München bei 12,77 € pro Quadratmeter. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine Vereinbarung einer Miete in dieser Höhe nicht nur üblich sondern auch ohne weiteres zulässig ist, da der Mietspiegel nur bei Mieterhöhungen, nicht aber bei Neuabschluss eines Mietvertrages verbindlich ist.
Vermietet nun der Vermieter diese Wohnung zu dieser derzeit ortsüblichen Miete – ohne eine Indexierung der Miete zu vereinbaren – und will er nach Jahren eine Mieterhöhung geltend machen, so wird er an den dann verbindlichen Mietspiegel scheitern, da nicht zu erwarten ist, dass künftige Mietspiegel eine Erhöhung in einer dem Markt entsprechenden Höhe ausweisen werden.
Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete gegebenenfalls jährlich entsprechend dem tatsächlich gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.
Ein – theoretisches – Risiko der Indexmiete besteht darin, dass der Verbraucherpreisindex auch fallen kann dies war allerdings den letzten Jahrzehnten noch nie der Fall. Es ist im Gegenteil davon auszugehen, dass der Index zukünftig stärker als in der Vergangenheit ansteigen wird, nachdem in die Berechnung unter anderem auch die aller Erwartung nach in Zukunft kräftig steigenden Energiepreise mit einfließen. Zudem sind, nach Angaben von HAUS + GRUND München, die Gerichte praktisch nie mit Index-Mieterhöhungen befasst, während Streitigkeiten um Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel zur Tagesordnung gehören.

 

 

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© Peter Hegerich